01.03.2019
Эскроу-счета добавили в исключения
Минстрой предлагает освободить от перехода на эскроу-счета проекты застройщиков с тридцатипроцентной готовностью, а также с 10% площадей, проданных по договорам долевого участия (ДДУ). Работать по-старому смогут и застройщики, участвующие в московской реновации или достраивающие объекты других девелоперов. Эксперты полагают, что этими критериями не смогут воспользоваться те, кто в них действительно нуждается — необходимы механизмы, позволяющие проблемным застройщикам разморозить свои стройки и вернуть право на работу с ДДУ. С другой стороны, многие застройщики смогут под них подстроиться, чтобы сохранить привычные условия работы.
Минстрой определил критерии, по которым застройщики смогут продолжить работу с привлечением средств дольщиков напрямую. Проект соответствующего постановления правительства опубликован на regulation.gov.ru.
Напомним, с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на систему так называемых эскроу-счетов — они не смогут получать средства дольщиков напрямую, деньги будут зачисляться на специальный банковский счет, а девелоперы будут финансировать строительство за счет кредитов. Такая система является одним из способов отказа от долевого строительства. С июля 2018 года застройщики могли перейти на механизм эскроу-счетов добровольно. Однако они отнеслись к такой возможности без энтузиазма и начали массово оформлять разрешения на строительство новых объектов. Процесс же подачи заявок на проектное финансирование идет медленно — на 11 февраля в банки поступило всего 275 таких заявок. Тормозит реформу еще и то, что часть застройщиков не подпадает под критерии проектного финансирования — Минстрой заявлял, что около 30% проектов находятся в «красной зоне» кредитоспособности. Для того чтобы такие объекты не пополнили список проблемных, в Белом доме решено вывести часть строек из-под новых требований.
Как следует из документа, застройщики смогут продолжить работу с ДДУ в проектах, готовых не менее чем на 30%, а количество уже заключенных ДДУ обеспечивает реализацию не менее 10% площади (степень готовности может быть изменена по соглашению между регионом и центром). Снижено требование по степени готовности будет для проектов комплексного освоения территории (коэффициент 0,5) и для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций (0,2). Кроме того, избежать перехода на эскроу-счета смогут девелоперы, участвующие в московской реновации или достраивающие дома за обанкротившимися застройщиками.
По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики Александра Моора, «критерии хороши», однако большая часть нуждающихся в них застройщиков не сможет ими воспользоваться, поскольку являются проблемными и им запрещено привлекать средства дольщиков. По его мнению, для работоспособности механизма необходим дополнительный инструмент вывода таких застройщиков из кризиса. «Например, если нет факта нецелевого использования средств и проект подпадает под указанные критерии, то по заключению Минстроя застройщику можно предоставить кредит для погашения обязательств, чтобы разморозить объект и дальше строить по ДДУ», — считает Александр Моор.
С другой стороны, отмечает член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский, под критерии по степени готовности и количеству ДДУ застройщики могут подстроиться — в таком случае они могут стать лазейкой для того, чтобы продолжить работу по прежним правилам. «У эскроу-счетов есть свои плюсы (например, гарантированно стабильное финансирование), однако с учетом процентных ставок для региональных застройщиков оно слишком дорого — им придется закладывать это в стоимость жилья», — добавляет он.
