29.06.2009
Рыночные механизмы эффективнее СРО
С 1 января 2009 года начала действовать система саморегулируемых организаций (СРО). На данный момент в России работает уже более 10 СРО. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что функционирование СРО будет способствовать повышению прозрачности рынка, но основных его проблем, например, нежелания девелоперов работать по закону о долевом участии в строительстве, оно не решит.
С начала этого года в РФ, несмотря на возражения ряда компаний и отдельных чиновников, была прекращена выдача строительных лицензий, а вместо нее введена система СРО. СРО выдают вступившим в их ряды компаниям допуски на ведение различных строительных и изыскательных работ. Члены СРО взносами формируют компенсационный фонд, выплаты из которого должны погашать нанесенный участниками СРО ущерб. По словам инициаторов и сторонников введения СРО, система должна способствовать повышению прозрачности рынка. С начала года зарегистрировано уже 12 СРО, однако, по прогнозам экспертов, до конца года их число может увеличиться в несколько раз.
По замыслу инициаторов, членство в СРО должно служить некой гарантией качества для компании и ее клиентов. Но одну из ключевых проблем рынка система СРО пока не решает. По мнению специалистов www.irn.ru, основной проблемой для покупателей является риск того, что дом будет построен и сдан не в срок или не будет построен вообще. Риск мог бы сильно снизиться, если бы большинство застройщиков начали работать по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Напомним, закон ввел ряд ограничений на условия, по которым застройщик имеет право заключать сделки купли-продажи жилья. Например, ФЗ-214 запрещает застройщикам привлекать деньги покупателей до тех пор, пока не будет получено разрешение на строительство. Если застройщик передает покупателю квартиру позднее срока, указанного в договоре, он должен выплатить штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств.
Такие ограничения, разумеется, не нравятся застройщикам. Поэтому, как уже писал www.irn.ru в статье «Чем обернутся штрафы за «серые» схемы продажи новостроек?», продажа квартир по ФЗ-214 сейчас занимает не более 10-20% рынка. Можно ли с помощью системы СРО повысить этот процент – большой вопрос. Да и будут ли руководства саморегулируемых организаций требовать работать по ФЗ-214, если в подконтрольных им компаниях таких сделок заключается явное меньшинство? А одно из строительных объединений – Ассоциация строителей России – вообще в 2005 году создавалась с целью если не отменить, то максимально смягчить для застройщиков действие закона о долевом участии в строительстве.
Вряд ли у СРО получится решить и некоторые другие проблемы. Например, проблему нехватки средств у застройщика, в результате чего тот не завершает строительство начатых объектов и не может выполнить свои обязательства перед покупателями. Конечно, СРО будут формировать определенный фонд помощи за счет членских взносов. Однако суммы в миллионы, а то и десятки миллионов долларов, которые требуются на помощь дольщикам в подобных случаях, для таких фондов будут, скорее всего, непосильны.
Безусловно, нельзя говорить, что СРО не нужны вообще. Наличие некого условного сертификата качества в виде одобрения СРО российским компаниям не помешает. Однако гарантировать качество работы на рынке недвижимости на все 100% наличие такого сертификата не сможет.
В свою очередь стремление получить одобрение СРО вряд ли заставит застройщика, например, полностью отказаться от серых схем продажи недвижимости. Зато это сможет сделать только голосующий рублем покупатель. По данным www.irn.ru, с наступлением кризиса некоторые девелоперы, чтоб привлечь покупателей, начали переходить на заключение договоров по ФЗ-214. Таким образом, наличие СРО не помешает, но самым эффективным регулятором остаются все же не они, а законы рынка.
