13.06.2012

Рынок жилья de luxe превращается в пузырь

Эксперты предрекали рынку элитной жилой недвижимости, что на протяжении года возникнет существенный дефицит предложения. Постепенно прогнозы превращаются в реальность — на московском рынке складывается нетипичная ситуация, когда основным драйвером увеличения цен выступает жилье дорогого сегмента. С приходом на пост мэра Сергея Собянина количество новых проектов жилого предназначения в центре столицы стало стремительно сокращаться. Согласно новой градостроительной политике, которая отражена в соответствующей программе, в столичном центре должны остаться стройплощадки, в рамках которых будут возводиться лишь гостиничные комплексы. Спрос на элитные объекты из-за отсутствия предложения уйдет на вторичный рынок, поднимая уровень цен. Новые элитные комплексы будут теперь размещаться за МКАД — особо перспективными для них станут территории новой Москвы. Сокращение стройплощадок, которые пополняли предложение новыми элитными объектами, делает более привлекательным этот сегмент, ведь ценность квартир этого класса теперь будет только расти. И риэлторские данные лишний раз подтверждают эту информацию. По информации аналитиков Contact Real Estate, в первой четверти 2012 года рынок недвижимости дорогого сегмента показал увеличение темпов продаж — было заключено чуть более 250 сделок с общим бюджетом 430 млн. долларов. На такую тенденцию быстро отреагировали и девелоперы — уже в начале апреля некоторые из них подняли уровень цен. По некоторым проектам прирост цены составил 30%, что стало своеобразным рекордом со времен кризиса. Рост цен на вторичные объекты шел медленнее — прирост составил всего 0,5%. Эксперты компании Kalinka Realty отметили, что только за второй-третий месяцы текущего года было реализовано практически 150 квартир этого сегмента (суммарно первичного и вторичного предложения), что в полтора раза выше прошлогодних показателей. Если говорить о конкретном примере, то в крупнейшем столичном проекте «Садовые кварталы» стоимость жилья за первый квартал увеличилась на 15%. Но на этом изменение ценников не остановилось — за апрель специалистами Kalinka Realty отмечено увеличение стоимости всех значимых элитных объектов в столице. Комплекс «Итальянский квартал» показал прирост стоимости «квадрата» в среднем на 2%, на некоторые объекты цены увеличились на 5%. В целом среднерыночное увеличение стоимости элитного жилья составило 7% за месяц, а ЖК «Knightsbridge» стал рекордсменом по приросту — некоторые квартиры в нем стали дороже на 20%. Все эти показатели характеризуют итоги лишь одного месяца. Безусловно, некоторые случаи удорожания объясняются особой стратегией продаж, другие — появлением нового предложения или, наоборот, его вымыванием. В любом случае на рынке отмечается явное подорожание элитной недвижимости. К каким последствиям могут привести такие обстоятельства? Многие девелоперы пытаются воспользоваться ситуацией, выводя на рынок новое предложение. При фактическом запрете на застройку центра это объясняется либо заблаговременной подготовкой документов, либо предложением особого формата — апартаментов. По данным аналитиков Welhome, в первой четверти года стартовали продажи сразу по пяти элитным проектам (Smolensky de luxe, комплексы «Литератор», «Меркурий Сити», «Баркли парк Белая башня», «Кадашевские палаты»). Стоит отметить, что в рамках трех из них покупателю предлагаются апартаменты. По подсчетам экспертов Welhome, вышедшие на рынок новые проекты увеличили объем предложения на четверть (суммарное предложение составило 284 тыс. кв. м.), но не привели к изменению цен элитного жилья. Это вполне объяснимо значительным увеличением спроса, которое по итогам января-марта составило 15%. Ситуация на рынке такова, что увеличение предложения сопровождается увеличением покупательской активности — данная тенденция не дает повода девелоперам снижать цены. Эксперты отмечают, что среди покупателей увеличивается доля частных инвесторов. Именно так развивалась ситуация в предкризисный период. В то время Л. Кузнецов, глава «Баркли», заверял, что вскоре 100 тыс. долларов за квадратный метр остоженковского жилья будет нормальной практикой — гонка ценников ни к чему хорошему тогда не привела. В течение полутора лет рынок полностью стоял, элитные объекты за это время утратили свою ликвидность. Вполне вероятно, что сегодняшний сценарий получит такую же развязку. Интересен и следующий момент — в докризисные годы элитное жилье дорожало вместе с объектами других классов, сейчас динамика цен на объекты эконом-класса, бизнес-класс и элитные объекты имеет разнонаправленный характер. Аналитики отмечают, что в сегментах бизнес и эконом цены практически не меняются (прирост практически равен уровню инфляции), по информации некоторых экспертов они вовсе падают. Специалисты консалтинговой фирмы Knight Frank в самом начале года предполагали, что среднегодовой прирост стоимости элитных объектов Москвы составит 10-20%, но по результатам четырех месяцев становится ясно, что прогнозируемые 20% — уже не предел. Как будет дальше развиваться ситуация, пока никто не решается прогнозировать.