28.07.2009
Невыгодная доходность
Президент России Дмитрий Медведев поручил «Единой России» продумать механизмы участия государства в коммерческом найме жилья. «Государство в этом не участвует, а это было бы неплохо, хотя бы с точки зрения контроля», — заявил Медведев на встрече с «единороссами». По мнению президента, рынок аренды пора вывести из тени — не только законодательно, но и с помощью региональных властей и прокуратуры. «Государство теряет часть доходов», — выразил недовольство Медведев.
В условиях кризиса и секвестирования бюджета стремление власти пополнить казну вполне объяснимо. Лишь единицы арендодателей платят 13% подоходного налога. Так, в 2008 году декларации о доходах, полученных от сдачи жилья, представили всего 15,5 тыс. москвичей. Причем 6,8 тыс. из них — «в результате проведения контрольной работы налоговых органов», отмечают в Федеральной налоговой службе. Между тем, по данным Московского городского центра арендного жилья, в прошлом году в столице сдавалось 75-125 тыс. квартир.
Если условно предположить, что в столице в 2008 году сдавалось 100 тыс. квартир по условной «сенсационной» для мегаполиса месячной ставке в 10 тыс. рублей, и провести несложные арифметические действия, получается, что только Москва потеряла 156 млн рублей налогов. По расчетам экспертов, реальные ежегодные потери Москвы в докризисный период достигали 2 млрд рублей в год.
В северной столице, по данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, на начало кризиса на рынке жилой аренды насчитывалось порядка 30 тыс. объектов. Налог платили единицы. По информации руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% рынка аренды жилья в Петербурге находится в тени.
Тем не менее, и эти деньги были бы вполне востребованы в региональных бюджетах.
По данным Минфина, за первое полугодие налоговые доходы регионов упали на 18%, а федерального бюджета на 29,5% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Помимо этого существенно снизились и таможенные отчисления — а именно эти отчисления формируют значительную часть госбюджета.
Поэтому неудивительно, что на фоне такого провала власти ищут новые источники, из которых можно подпитать государственную казну.
Весной ФМС направила коллегам в ФНС сведения о сотнях тысяч граждан, которых надо проверить на предмет уплаты налогов со сдачи квартир внаем. Инициативы усилить контроль на рынке жилой аренды звучат с завидной регулярностью, отмечает президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, глава ГК «Экотон» Екатерина Романенко. По ее мнению, рычаги для повышения прозрачности рынка у государства есть: это и усиление контроля за теми, кто владеет более чем одной квартирой, и повышение сумм пени за неуплату налогов при сдаче недвижимости, и мотивация соседей. «Государство может финансово мотивировать соседей сообщать в соответствующие органы о том, сдаются ли квартиры в их доме. Такой принцип «народного контроля» неплохо работает в Европе», — утверждает она.
По мнению опрошенных «Росбалтом» риэлторов, за счет усиления контроля власть не добьется существенных результатов. Те, кто не намерен платить налоги, не будут этого делать и впредь, договариваясь с квартиросъемщиком «на словах». Если же такого человека «прижать», то он просто будет прописывать в договоре сумму намного меньше реальной. «Государству, прежде чем усиливать фискальные меры, по крайней мере необходимо упростить процедуру подачи декларации, чтобы процесс уплаты налогов не отнимал безумное количество душевных сил и времени, — в один голос уверяют риэлторы. — Среди арендодателей есть те, кто и хотел бы платить налоги, но их пугает бюрократическая волокита в налоговых органах». Страна — не армия, людям нужны не приказы, а условия. Если же система не изменится, то ФНС рискует задохнуться, если вдруг все арендодатели решат проявить сознательность.
Однако государство вспомнило об аренде жилья не только чтобы вывести «теневые деньги» на рынке жилья. В кризис власти вновь решили озаботиться решением жилищного вопроса. Cпикер Госдумы Борис Грызлов на встрече с президентом предложил возродить в России доходные дома. Россия уже имела большой опыт в строительстве жилья для аренды на коммерческих условиях. По его мнению, такие дома помогут решить не только жилищный вопрос, но и проблему мобильности россиян: в кризис надо ехать за работой, но сняться с места для большинства сейчас нереально.
«Появление доходных домов сделает аренду жилья удобнее и безопаснее, а при строительстве достаточного их количества — существенно дешевле», — считает Грызлов. При этом власти предполагают, что строить такие дома наряду с государством будут и частные инвесторы. Так, на Западе этот сегмент рынка недвижимости хорошо развит, и довольно значительная часть граждан живет в съемных квартирах большую часть своей жизни.
Сразу стоит оговориться, что идея не нова. Программы государственной аренды жилья реализуются, например, в Новокузнецке. Первый дом на 89 квартир уже заселили молодыми семьями, на подходе 119 семей научных сотрудников. По информации администрации, в течение пяти лет новоселы будут ежемесячно оплачивать арендную плату из расчета в 30 рублей за квадратный метр плюс услуги ЖКХ, что почти вполовину дешевле аренды обыкновенной квартиры. Жилье не подлежит приватизации, продаже или обмену. Два доходных дома эконом-класса анонсировались в Москве — один для очередников, второй для студентов. Заявлялось, что ежемесячная аренда квартиры обойдется в них в 5 тыс. рублей. В данной ситуации муниципалитет не тратится на содержание жилья, но и вряд ли отбивает вложенные деньги. Доходными в истинном понимании слова такие дома назвать сложно.
Негосударственные доходные дома, даже в сегменте элитного жилья, не смогут выдержать конкуренции с частниками, отмечает Соколов. «Арендные ставки в этих домах будут выше, чем в «сером» сегменте рынка, на 15-30%, спрос на жилье в них не будет очень большим, люди предпочтут снимать квартиры без официальной регистрации, как это и происходит сейчас», — говорит он. Так, в Москве департамент столичного правительства по инвестиционным проектам (ДИПС) в 2003 году построил доходный дом. Стоимость проекта составила $12,3 млн. Квартиры в доходном доме сдавались по довольно высоким ставкам — от $2500 до $12 тыс. Было сделано заявление о планах по созданию сети доходных объектов. Но потом от этих намерений решили отказаться из-за конкуренции с теневым рынком аренды.
Вероятнее всего, доходные дома станут прерогативой государства, их будут возводить в рамках социальной поддержки малоимущих слоев населения — тем, у кого нет средств на коммерческий наем или покупку жилья, считает Щегельский. Поэтому доходные дома не смогут оказать какого-либо существенного влияния на рынок аренды и в целом на рынок жилья, как предполагают власти.
Эксперты рынка недвижимости уверены, что частный бизнес этой инициативой не заинтересуется. «Бизнес не станет этим заниматься из-за крайне низкой доходности и очень длительной окупаемости таких проектов, — говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов. — Затраты на строительство и содержание такого жилья сопоставимы с гостиничными проектами, а окупаемость еще до кризиса составляли 20-25 лет (для гостиниц это 10-15 лет). Сейчас же, при ставках по кредиту не ниже 18-20% годовых срок окупаемости начинает приближаться к бесконечности».
Очевидно, что с такой перспективой инвестору выгоднее построить обычный жилой дом и продать в нем квартиры, окупив вложения в течение нескольких лет. По мнению президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, равняться в этом вопросе на Запад не стоит. «В России структура затрат при строительстве ощутимо отличается от зарубежной: у нас значительно выше объем средств, затрачиваемых на разрешения, согласования, различные комиссии», — отмечает она.
Кроме того, понятия «доходный дом» в законодательной базе нет, и чтобы каким-то образом развивать эту идею, потребуется вносить дополнения в Жилищный и Налоговый кодексы, добавляет президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. «Доходный дом — что это? Общежитие, гостиница — неясно»,— рассуждает он. Кроме того, государству необходимо будет строго регламентировать выделение земли под строительство такого рода объектов, «иначе инвестор построит дом, а потом продаст его поквартирно».
Получается, что фискальная инициатива властей может оказаться практически бесполезной для бюджета, если государство кроме кнута не приготовит пряник в виде упрощения процесса налогообложения. А идея доходных домов в лучшем случае переродится в масштабную кампанию по поддержке малоимущих, если на ее реализацию в кризис хватит денег. В худшем случае эта инициатива останется очередным «партийным» проектом «Единой России».
