21.09.2012
Строить проще, чем жить
Системный и кардинальный прорыв в развитии жилищного строительства, в необходимости которого никто не сомневается, пока не произошел. Однако власти обозначили сроки и результаты. К 2015 году страна должна строить около 90 млн кв. м жилья в год. Это примерно 1,5-2 млн домов и квартир, прежде всего относящихся к самым востребованным сегментам — малоэтажному и современному, удобному, комфортному жилью эконом-класса.
Во многих регионах в приоритете малоэтажка. И понятно почему: федеральные власти выделяют на строительство малоэтажных поселков экономкласса немалые деньги (при условии софинансирования из региональных бюджетов), технологии имеются, строительные материалы можно использовать местные, земли хватает.
В Кировской области, например, в июле презентовали проект строительства малоэтажного жилья в селе Шутовщина. Предполагается, что на территории в 50 га появится 29 трехэтажных многоквартирных домов (это 1050 квартир площадью 47 тыс. кв. м) и 229 индивидуальных (23 тыс. кв. м). В Тамбовской области планируется построить до 2030 года около 3 млн кв. м малоэтажного жилья, соответствующее соглашение администрация региона уже заключила с «Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС).
До 2030 года планируется построить около двух миллионов кв. м малоэтажного жилья в Липецкой области. Поселки, в которых одновременно с жилыми домами строятся школы, детские сады и медицинские пункты, торговые и парковые зоны, спортивные площадки, возводятся в Липецком, Задонском, Хлевенском, Усманском районах. В Грязинском районе строится поселок Ново-Заречное. По плану, здесь будет возведено 300 домов.
Жителей аварийных домов тоже переселяют преимущественно в малоэтажные дома, в соответствии с программами переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Финансируют такие программы региональные власти и федеральные — через Фонд содействия реформированию ЖКХ. Например, на переселение из аварийных домов жителей Костромской области Фонд ЖКХ выделяет в этом году около 13 млн рублей плюс еще 4,45 млн рублей добавит регион на условиях софинансирования программы. На начало июля на переселение граждан из аварийного жилищного фонда по 572 заявкам 79 субъектов РФ выделено 108,4 млрд рублей (с учетом софинансирования субъектов — 140,7 млрд рублей), что позволит расселить 20 599 аварийных домов, где проживают 344,9 тыс. человек. В том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства одобрены 182 заявки (58 субъектов) на сумму 24,4 млрд рублей (с учетом софинансирования субъектов — 36,4 млрд рублей), что позволит расселить 5169 аварийных домов, где проживают 75,4 тыс. человек.
Вносит в финансирование малоэтажного строительства свою лепту и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
«В рамках программы „Стимул“ АИЖК работает с банками, предоставляя им займы для целевого кредитования строительства, в том числе и малоэтажного жилья. При этом главным требованием при финансировании таких проектов остается комплексность малоэтажной застройки, — объясняет Дмитрий Подкопаев, начальник Управления проектного финансирования АИЖК. — В соответствии с действующим законодательством к таким территориям относятся экспериментальные инвестиционные проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (КОТ) или проекты комплексного освоения земельных участков (КОЗУ). Иными словами, объект должен находиться на территории комплексной застройки, отвечающей всем требованиям к транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуре. Целевые средства агентства можно получить и в том случае, если участок расположен в не имеющем статуса, но организованном поселке. При условии, что прилегающий к нему населенный пункт обеспечен всей необходимой инфраструктурой в соответствии с действующими нормами по проектированию и строительству территорий малоэтажного жилищного строительства».
Поскольку обеспечивать поселки инфраструктурой должны местные власти, а на это нужны немалые деньги, процесс идет не так быстро, как хочется. Но идет. Сегодня агентством заключено с банками (Локо-банк, Новикомбанк, Евротраст, НТБ) соглашений на финансирование малоэтажной застройки в рамках программы «Стимул» более чем на два миллиарда рублей, это — около 4% от всех проектов строительства нового жилья, финансируемых АИЖК.
«Традиционно высокая активность строительства отмечается в Московской области. Одним из знаковых малоэтажных проектов здесь стало строительство девелоперской компанией MR Group города-спутника „Новое Ступино“. В Ленинградской области в рамках „Стимула“ приступили к первому этапу строительства малоэтажного поселка „Золотые ключи“, в Калужской области застраивается микрорайон Южный, в Самарской — поселок городского типа Новосемейкино, — говорит Дмитрий Подкопаев. — При этом полученные от агентства средства банк может направлять не только на целевое финансирование строительства, но и на выдачу ипотечных кредитов для покупки жилья по условиям продукта АИЖК „Малоэтажное жилье“ (затем агентство рефинансирует такие ипотечные кредиты). Действие ипотечных продуктов распространяется не только на строящиеся по программе „Стимул“ дома, но и на другие малоэтажные поселки, подходящие под условия продукта».
Получается, в строительстве малоэтажного жилья заинтересованы и власти всех уровней, и потребители квадратных метров. А вот интересны ли такие проекты девелоперам? Ведь строить дорогое жилье на первый взгляд намного выгоднее.
«Для девелоперов формат малоэтажных жилых комплексов, расположенных за чертой города, более перспективен в регионах, чем в Москве, ввиду более низкой стоимости земли и лучшей транспортной доступности, — говорит Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. — Тем не менее у московских потребителей этот формат приобретает все большую популярность. Поскольку в последние несколько лет в Подмосковье заявляется все больше проектов малоэтажной застройки, потребитель может выбирать. Спросом пользуются проекты с продуманной концепцией и хотя бы минимальной инфраструктурой. К сожалению, есть примеры не очень удачных проектов малоэтажной застройки, которые реализуются буквально в „чистом поле“, без какой-либо инфраструктуры».
А вот, по мнению руководителя бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Москва» Валерия Забелина, для московских девелоперов в большинстве случаев индустриальное малоэтажное домостроение может стать едва ли не самым интересным форматом. «Малоэтажное домостроение часто единственно возможный вариант для многих земельных участков ближайшего Подмосковья — в силу существующих градостроительных ограничений по высотности. Так, например, ограничения по этажности для сельских поселений (до 4 этажей) предусмотрены постановлением правительства МО N 24/54 от 16.01.12 г. и действительны с 1 мая 2012 года, — поясняет он. — А ведь именно на этих обширных земельных участках сельских поселений сегодня можно возводить жилье, доступное для основной массы покупателей, — в пределах Москвы уже никакое жилье не может называться по-настоящему доступным. С учетом намерения властей сделать малоэтажное низкоплотное жилье преобладающим видом застройки на территории „новой Москвы“, такое строительство станет еще более востребованным».
В перспективах малоэтажного строительства в Подмосковье не сомневается и Александр Коган, координатор проекта «Свой дом». «Мегаполис, лучами расходящиеся от него трассы федерального значения, средние и небольшие города Подмосковья — вся логика развития Московской области подталкивает к активному развитию малоэтажного строительства, — говорит он. — 25-30-этажные дома, которые возводятся в подмосковных городах, только способствуют усилению транспортной проблемы, неудобству людей. Да, самый простой способ для предпринимателя — это построить „свечку“ и быстро получить прибыль. Но сегодня понятно, что Подмосковье должно быть малоэтажным. Это, помимо прочего, означает, что региону необходимо совершенно другое градостроительное планирование, пересмотр концепции застройки территории Подмосковья».
Для девелоперов малоэтажка может стать идеальным форматом, особенно если поработать над снижением себестоимости строительства. «Наша практика показывает, что проекты массовой малоэтажной застройки интересны с точки зрения экономики девелоперам уже сегодня, при этом такой формат жилья может быть доступен широкому кругу покупателей. Для этого девелоперам необходимо только сосредоточиться на внедрении современных технологий домостроения, позволяющих снижать себестоимость строительства без потери качества. А государству — позаботиться об обеспечении необходимой социальной инфраструктурой, при участии девелоперов или без него, — говорит Валерий Забелин. — Например, перспективным для всех регионов страны становится современное индустриальное малоэтажное домостроение с применением гибких технологий производства: себестоимость индустриального домостроения при массовой комплексной застройке больших площадей несоизмеримо ниже индивидуального коттеджного строительства. При этом малоэтажное домостроение привлекательнее для девелоперов, чем многоэтажное, быстрыми темпами вхождения в проект и реализации».
В Московской области, по мнению Татьяны Шаровой, ввиду дороговизны земельного ресурса снижение себестоимости возможно, в основном, за счет большого объема реализуемого жилья. «Фактически, проекты малоэтажного строительства должны быть комплексными и масштабными. Это позволит и снизить нагрузку на инфраструктуру, и в то же время обеспечить ею будущих жителей», — говорит она.
Выходит, малоэтажка выгодна и девелоперам. Так почему же системный и кардинальный прорыв в развитии жилищного строительства, в необходимости которого никто не сомневается, пока не произошел? «Динамику развития отрасли сдерживают только инфраструктурные ограничения», — считает Александр Коган.
Пригласят на стройплощадку
Краснодар на форуме в Сочи рассчитывает привлечь инвесторов проектами жилищного строительства. На Международном экономическом форуме «Сочи-2012» кубанская столица готова продемонстрировать 30 проектов стоимостью более 165 млрд. рублей. Их общая площадь превышает 1,8 тысячи гектаров.
В большинстве своем проекты краснодарской экспозиции, по словам городских властей, связаны с комплексным освоением территорий. Среди них основное направление — это жилищное строительство. Наряду с проектами кубанская столица представила 33 инвестиционно привлекательные площадки суммарной площадью 927 гектаров.
— Каждый год мы обновляем портфель инвестиционных предложений, — говорит глава Краснодара Владимир Евланов. — Так что предстоящий форум в Сочи не останется без эксклюзивных презентаций. В числе наших новых предложений появился проект по размещению производственных и складских помещений в районе станицы Елизаветинская. Также Единый реестр пополнили проекты по комплексному освоению земельного участка площадью 758 гектаров под жилищную застройку близ поселка Пригородный, а также земельного участка в 31,2 гектара в районе улицы Лукьяненко краевого центра.
Согласно концепции проекта здесь должны появиться жилые здания малой и средней этажности со встроенными помещениями нежилого назначения. В планах также обустройство района социальной инфраструктурой — предусмотрено возведение детских дошкольных учреждений на 2880 мест, средних общеобразовательных школ на 11,2 тысячи учеников, поликлиник, спортивных комплексов на площади 6,4 тысячи квадратных метров, предприятий торговли, общественного питания, отделений связи и банков.
Стенд кубанской столицы традиционно разместится в составе экспозиции Краснодарского края. Его площадь превысит сто квадратных метров.
Как рассказали в администрации Краснодара, основным элементом городской экспозиции станет макет кварталов реконструкции центральной части Краснодара и улицы Кубанской Набережной на всем ее протяжении от спортивного комплекса «Олимп» на улице Постовой до храма Рождества Христова в Юбилейном микрорайоне. Площадь макета 42 квадратных метра.
— Каждый год при создании экспозиций мы применяем новейшие технологические разработки, — рассказывает заместитель главы Краснодара Владислав Серый. — Этот год не стал исключением — мы готовим несколько технологических новинок, которые должны привлечь внимание посетителей к нашим предложениям. Единственное, что остается неизменным год от года, — принцип «самообслуживания». Другими словами, мы стараемся, чтобы любой, кто посетит наш стенд, смог ознакомиться с необходимой информацией в максимально удобном, простом режиме. Надеемся, всем будут интересны наши разработки и ноу-хау.
Как удалось узнать, для Краснодара сегодня очень важен проект реконструкции набережной реки Кубань. У города уже формируется речной фасад — мегаполис все увереннее разворачивается лицом к реке и тем самым обретает вторую пешеходную зону, которую с главной улицей Краснодара соединят бульвары. При этом, как уверяют авторы проекта, будут сохранены все исторические памятники, попадающие в зону реконструкции.
По разработанному генеральному плану в центральной части Краснодара появятся четыре «субцентра»: южный, западный, северный и восточный. Именно западный субцентр будет формироваться вдоль речного берега и включит в себя Кубанскую Набережную. Главной функцией этого района станет развитие рекреационных, культурных систем и туризма. В проекте размещение сооружений для отдыха, спорта, а также туристических гостиниц. Городскую магистраль близ набережной власти планируют расширить до шести проезжих полос, что позволит увеличить эффективность работы городского транспорта.
— На Международном экономическом форуме в Сочи город представит много проектов с комплексной жилищной застройкой, — рассказал Владислав Серый. — Это основная особенность наших предложений инвесторам, определенная стратегией развития Краснодара на длительную перспективу.
Комплексное освоение земельных участков, отмечают аналитики, это очень удобный механизм, позволяющий реализовывать застройку крупных районов, создавая новое качественное жилье, встроенное в комфортную, организованную среду обитания. Тем более что сюда будут включены объекты социальной, коммунально-бытовой и инженерной инфраструктуры. При этом учитываются задачи, которые стоят перед исполнительной властью, и интересы инвестора. Застройщик создает сопутствующую инфраструктуру: детские сады, школы, торговые комплексы, зоны отдыха, участковые пункты милиции и кабинеты врачей общей практики, но при этом получает возможность снизить стоимость одного квадратного метра на инженерной инфраструктуре. Получается, что затраты оказываются распределенными не на семь — девять тысяч «квадратов», как при точечной застройке, а на 100-150 тысяч. Это важный фактор, считают специалисты департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара, так как расходы на инженерную инфраструктуру порой достигают 25 процентов от стоимости жилья.
Сейчас благодаря координации усилий всех уровней власти в Краснодаре реализуются проекты комплексного освоения земельных участков для целей жилищного строительства общей площадью около двух тысяч гектаров. Реализация многих проектов осуществляется с привлечением средств регионального и местного бюджетов. Так, в микрорайоне «Немецкая деревня» в следующем году будут введены в эксплуатацию школа и детский сад. Кроме того, в краевую целевую программу «Краснодару — столичный облик», рассчитанную на 2013-2017 годы, включены проекты строительства 22 школ и детских садов в перспективных районах города.
Важную роль в содействии территориальному развитию города, говорит Владимир Евланов, играет федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства. Благодаря активной работе с Фондом у кубанской столицы появилась хорошая возможность не только развивать жилищное строительство, но и решать социальные вопросы и устранять проблемы, связанные с инженерным обеспечением городских территорий. К примеру, в течение 2011-2012 годов приняты решения правительственной комиссии о вовлечении в оборот 20 земельных участков общей площадью 882 гектаров, из которых более половины пойдет под комплексную жилищную застройку. Остальная часть — 119 и 300 гектаров — предназначена для открытия производства строительных материалов, а также размещения нового городского кладбища. Сейчас в стадии согласования находятся земельные участки, которые будут предоставлены муниципальному образованию для размещения объектов социального назначения и инженерной инфраструктуры.
Одним из механизмов реализации проектов по строительству таких объектов, по мнению властей Краснодара, являются концессионные соглашения и договоренности о реализации проектов по государственно-частному партнерству. Сейчас администрация кубанской столицы разрабатывает два пилотных проекта совместно с Внешэконобанком. Речь идет о создании промышленного парка на территории Восточной промышленной зоны краевого центра и строительстве сети социальных объектов на территории муниципального образования. И, что немаловажно, эта инициатива уже нашла поддержку правительства Краснодарского края.
Как и в прошлые годы, график работы краснодарской делегации на международном экономическом форуме «Сочи-2012» будет очень плотным. Еще за месяц до открытия этого мероприятия в будущей олимпийской столице власти Краснодара получили предложения о проведении более двух десятков встреч и переговоров.
— Одним из наиболее важных вопросов для нас является развитие государственно-частного партнерства в Краснодаре для реализации инфраструктурных проектов, в связи с этим планируются переговоры с руководителями Внешэкономбанка, — полагает Владислав Серый. — Нам известно, что этот банк уже участвовал в аналогичном проекте создания промышленных парков в Калужской области. Также мы стремимся к продолжению успешного сотрудничества с Фондом содействия развитию жилищного строительства и реализации новых совместных проектов в области жилищного строительства.
С начала нынешнего года этим фондом проведены аукционы по продаже участков в Восточной промзоне Краснодара. С торгов было реализовано девять участков общей площадью 79 гектаров для размещения производств строительных материалов. Победителями аукционов стали преимущественно краснодарские производители.
Кстати, в течение двух предыдущих лет на инвестиционных форумах Краснодар заключил 64 инвестиционных соглашения на общую сумму 416,6 млрд рублей. Сейчас большинство этих проектов находится на стадии оформления земельно-правовой документации.
— Резерв для увеличения темпов привлечения вложений в экономику города есть, и он значительный, — говорит глава Краснодара Владимир Евланов. — Поэтому мы надеемся, что сочинский форум усилит экономику Краснодара новыми, интересными инвестиционными проектами. Сейчас идут переговоры с рядом компаний-инвесторов. Преждевременно не хотелось бы что-то конкретизировать, но можно сказать, что они связаны с комплексным освоением земельных участков в целях жилищной застройки. Параллельно при реализации этих проектов мы получим комплексный эффект для развития города и его экономики. Будут развиваться смежные отрасли: промышленность (производство строительных материалов), торговля, бытовое обслуживание. И, конечно, социальная сфера.
