21.09.2012
Строить всегда непросто
Российское правительство принимает меры стимулирования строительства жилья. Внешнее давление кризиса заставляет укреплять отрасль. Вместе с тем в ней назрела потребность в новых правилах и новых лидерах.
Недорогое и качественное жилье один из самых актуальных вопросов для России. Спрос на дешевый квадратный метр колоссален. Но издержки всех мастей поднимают стоимость жилья на заоблачную высоту. В итоге строить что-либо ниже планки «бизнес-класса» в крупных городах противоречит коммерческой логике, является убыточным. И в число издержек входит, мягко говоря, стоимость бюрократии. Связанные с получением многочисленных разрешений всех возможных инстанций расходы велики. Порой эта составляющая доходит до нескольких десятков процентов от стоимости строительства. Власти ощущают это как проблему, тем более что ухудшение мировой конъюнктуры заставляет думать о внутреннем рынке как о последнем оплоте.
Объявлено о смягчении правил согласования строительства жилья. Президент поручил правительству к январю 2013 года сформировать рынок доступного арендного жилья и обеспечить развитие некоммерческого жилищного фонда для людей, имеющих невысокие доходы. Госдума готовит закон о строительстве квартир для сдачи в коммерческую, некоммерческую или социальную аренду. Теперь дело за самими девелоперами — следующее слово в процессе должны сказать они.
Отрасли не помешают новые лидеры. Какие строительные компании в нынешних условиях готовы подписаться под масштабные и социально значимые проекты, но обещающие доходы меньше докризисных? Кто располагает капиталом и готов его использовать?
Жилищное строительство сильнее других отраслей экономики пострадало в 2008 — 2009 годах. С рынка ушли многие девелоперы-гиганты. Тогда строители, чей бизнес в основном держался на многомиллиардных кредитах, в одночасье стали должниками в состоянии глубокого дефолта. А их вчерашние клиенты вдруг поняли, что переоценивали преимущества сверхдорогой ипотеки, к тому же покупка недвижимости стала куда менее интересной идеей для вложения денег — рост цен на этом рынке встал, а затем произошло снижение. Вытягивание отрасли взяло на себя государство, сумевшее улучшить прежде всего кредитный климат.
Разумеется, экономический кризис не уничтожил девелоперов как класс. Кризис более-менее успешно пережили такие гиганты, как ОАО «ДСК-1», «Интеко» и ГК «СУ-155». В 2011 году они продемонстрировали рост объемов ввода жилья. И, что интересно, темпы ввода жилья средней ценовой категории (именно этот сегмент пользуется сейчас наибольшим спросом) также оставались в зоне роста. У той же «Интеко», которая в 2011 году еще работала под управлением команды Елены Батуриной, они составили 370 000 кв. метров жилья. Можно сказать, что относительно доступное и при этом качественное жилье было своего рода фирменным стилем компании. И как выясняется, ставка на такой «зыбкий» сегмент была оправданной — «Интеко» и некоторые другие компании устояли и смогли продолжить возведение новых сравнительно недорогих метров в Москве с ее практически «золотыми» ценами.
Главная «точка силы» и объект всеобщего внимания — так называемая «Новая Москва». Потенциал строительства на этих территориях оценивается более чем в 100 млн кв. м недвижимости, включающей жилье и коммерческие объекты.
Логично ожидать, что цена жилья на присоединенных землях окажется более доступной, чем на уже освоенных территориях. Однако эксперты не исключают, что «Новая Москва», на которой сейчас сосредоточено внимание московских и подмосковных строителей, не избежит, мягко говоря, трудностей. То есть вполне могут начаться старые разговоры о должниках и несостоятельных кредиторах, разного рода выяснения позиций и тому подобное. Не такой уж далекий пример — весьма и весьма противоречивые судебные разбирательства по признанию банкротом концерна КРОСТ, ниточки которых ведут к тем же девелоперским разборкам. Причем выяснить, кто прав, а кто нет, совсем непросто.
Другой пример уже из «старой» Москвы. Это Территориальная дирекция «Сетуньская», принадлежащая Е. Батуриной, которой приходится сейчас отстаивать свое право на собственность в судах, хотя компания на рыночной основе и с соблюдением необходимых юридических процедур приобрела свои земли в 2003 году. Эти земли, как пишут СМИ, хотят передать под строительство посольств для стран, у которых в Москве уже есть и земля, и посольства.
Ситуации неоднозначные, но и не безнадежные. Если государство изменит правила игры, то узлы на рынке будет легче распутать. В октябре минрегион совместно с Федеральной антимонопольной службой представит законопроект, предполагающий уведомительный порядок начала строительства при наличии у застройщика правоустанавливающих документов на землю, граддокументации и положительного заключения госэкспертизы.
Упрощенные правила согласования строительства не решат всех проблем отрасли, но вместе со стимулированием спроса могут дать положительный эффект. Доступные недорогие ипотечные кредиты, содействие государства по приобретению жилья разным социальным категориям является не просто способом поддержки рынка, но также механизмом удержания равновесия в экономике. Наглядные примеры развития мировой экономики диктуют стране необходимость опираться на собственные силы. Действительно, возможность построить многое — наше преимущество. В 2008 — 2009 году в Москве было заморожено строительство почти 95% заявленных объектов. Однако в последние два года процесс приобрел позитивные тенденции, банки активизировали кредитование девелоперов и граждан, имеются льготные кредитные программы...
Строительный сектор остается одной из основ российской экономики. От роста в секторе зависит загрузка множества производств. Власти извлекли урок из 2008 — 2009 годов. Они сознают, что фундамент под ним должен быть прочным, несмотря на внешние колебания. А значит, дома будут строиться.
