31.07.2009
Строители жалуются на дольщиков
Пока по России один за другим гремят скандалы вокруг обманутых дольщиков, суды фиксируют обратную тенденцию. Дольщики в массовом порядке отказываются от уже построенных квартир, которые кажутся им слишком дорогими в условиях упавших цен на недвижимость, и требуют от застройщиков вернуть их деньги, рискуя разорить строительные компании.
15 июля судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда отменила решение суда первой инстанции Ленинского района Барнаула от 2 июня текущего года, который встал на сторону дольщика, пожелавшего расторгнуть договор долевого строительства с ООО «СУ АМЗ» на том основании, что он не может выполнить взятых финансовых обязательств перед застройщиком. Этот судебный прецедент, как утверждают строители, очень важен для них, поскольку в последние месяцы расторжение договоров по инициативе дольщиков принимает массовый характер, что грозит обернуться чередой банкротств строительных компаний, упадком строительной отрасли в целом и нарушением прав тех дольщиков, которые не намерены расторгать договоры.
Вкратце хронология событий такова. Гражданин Андрей Эдель предъявил иск в Ленинский суд Барнаула, пытаясь взыскать со строительной компании ООО «СУ АМЗ» свои денежные средства в сумме более 6,69 млн рублей на том основании, что он считает расторгнутым в одностороннем порядке договор № 199 о долевом строительстве трехкомнатной квартиры по Змеиногорскому тракту в г. Барнауле площадью 139,6 кв. м, заключенный с застройщиком 10 декабря 2007 года. В обосновании иска Эдель А. А. указал, что договор предусматривает возможность расторжения в одностороннем порядке в случаях несогласия дольщика с изменением стоимости участия в долевом строительстве, а также невнесения им ежемесячных платежей по договору. Эдель отметил, что оба эти случая имели место: зафиксированная цена 45 тыс. руб за кв. м в процессе строительства была увеличена, и к тому же он систематически нарушал сроки платежей. 13 апреля 2009 года дольщик уведомил «СУ АМЗ» о расторжении договора. Поскольку строительная компания оставила это предложение без ответа, Эдель А. А. обратился в суд, который поддержал иск. Однако застройщик с решением районного суда не согласился и подал апелляцию в краевой суд, который встал на его сторону.
«СУ АМЗ» в ходе рассмотрения дела подало встречный иск к дольщику, где просило расторжение договора в одностороннем порядке считать недействительным на том основании, что компания выполнила свои обязательства и к моменту обращения дольщика в суд сдала дом в эксплуатацию. Руководитель «СУ АМЗ» Александр Тумбарцев в интервью «КС» рассказал, что возможность изменения цены в договоре с Эделем А. А. была предусмотрена. Цена изменилась за год до подачи иска дольщиком, который не только согласился с повышением цены, но и целый год осуществлял платежи по новым ценам. После того как дом был сдан в эксплуатацию, а дольщику осталось доплатить 421 тыс. рублей (около 5% от полной стоимости квартиры), Эдель пожелал расторгнуть договор. «Мы предложили ему рассрочку на оставшуюся сумму — ведь по сравнению с уже выплаченным долг был небольшим; тем более мы все свои обязательства выполнили в срок, — говорит Тумбарцев. — Но дольщик обратился в суд, что, скорее всего, говорит о том, что Эдель преследовал цель расторгнуть договор». Сам дольщик отказался комментировать ситуацию.
Краевой суд, поддержавший застройщика, мотивировал свою позицию тем, что «изменение цены договора (до 50 тыс. рублей за кв. метр) истцом не оспаривалось, и он продолжал исполнять обязательства». К тому же застройщик исполнил условия договора в полном объеме, поскольку «строительство ответчиком завершено до направления истцом уведомления застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора». «При таких обстоятельствах вывод суда о правомочности расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке ввиду несогласия с ценой договора следует признать несостоятельным», — говорится в решении краевого суда.
По словам Тумбарцева, решение первой инстанции вызвало широкий общественный резонанс среди других дольщиков, которые, учитывая падение рыночных цен на жилье, в массовом порядке стали обращаться в «СУ АМЗ» с требованиями о возврате денег за уже построенные, а в ряде случаев даже переданные им по актам приема-передачи квартиры — всего на сумму более 120 млн рублей. В результате поставлено под угрозу само существование «СУ АМЗ», работающего в крае около 20 лет и имеющего штат более 400 человек. «У предприятия нет возможности осуществить возврат денежных средств, так как они уже вложены в строительство жилого комплекса, который введен в эксплуатацию и готов к заселению жильцов. «СУ АМЗ» вынуждено в срочном порядке обращаться в банки для получения кредитов на заведомо невыгодных для нас условиях, что ляжет непосильным бременем на предприятие и может привести к банкротству», — подчеркнул Тумбарцев.
Как прокомментировала «КС» представитель крупного агентства недвижимости «Риэл-Барнаул» Ирина Толстошеева, цена на элитное жилье (коим является жилищный комплекс, построенный на Змеиногорском тракте ООО «СУ АМЗ») в начале 2007 года составляла 45 тыс. рублей за кв. метр. Затем в течение года они заметно повысились, а с лета 2008-го вновь упали на прежний уровень, на котором держатся в настоящее время.
В свою очередь генеральный директор крупной строительной компании «Альфа-Инвест» Игорь Алферов, комментируя прецедент краевого суда, отметил: «Принятый несколько лет назад 214-ФЗ «О долевом строительстве» содержит ряд перекосов и предоставляет дольщикам больше прав, чем застройщикам. Строители предупреждали об этих перекосах с самого начала, но не были услышаны, а сегодня мы получаем плоды несовершенства этого закона».
