18.01.2013
Правила обездоленных
Передавать деньги на долевое строительство нужно только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре
Росстат подсчитал, что среднестатистической российской семье на покупку 18 квадратных метров жилья (социальная норма) требуется 11,6 лет. А на покупку полноценной квартиры — полжизни. Тем не менее, принимая столь важное решение, люди порой поступают необдуманно. В результате теряют нервы и деньги.
Как приобрести жилье по разумной цене и при этом не попасть на удочку мошенников? Об этом шла речь во время «горячей линии» в редакции «Российской газеты».
На вопросы читателей и журналистов о жилищном строительстве отвечали заместитель руководителя Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) Светлана Кузнецова и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
В прошлом году в Подмосковье произошла целая серия скандалов, связанных с незаконным строительством и последующим сносом многоквартирных жилых домов. Почему в Московской области так много случаев продажи квартир в домах, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, и даже на садовых участках?
Александр Коган: Это не только в Московской области, сейчас около 7 тысяч таких домов по всей России. Одна из главных причин в том, что у людей недостаточно средств, чтобы купить квартиру. И когда человек видит возможность купить жилье дешевле рыночной стоимости, он пытается убедить себя, что его-то не обманут, что на этот раз все будет хорошо. Ну а вторая причина в том, что мошенники — хорошие психологи, они умеют убедить людей расстаться с деньгами.
Светлана Кузнецова: Конечно, надо знать свои права. Есть много компаний, строящих жилье экономкласса, в том числе на землях Фонда РЖС. Есть такая форма участия граждан в строительстве, как жилищно-строительный кооператив. Она предусмотрена Жилищным кодексом РФ, 214-м федеральным законом, законом о Фонде РЖС. Например, на земельных участках Фонда сейчас создаются новые ЖСК с господдержкой. Риск быть обманутым сводится к нулю — Фонд РЖС юридически сопровождает такие проекты и контролирует все этапы подготовки земельного участка и строительства. Фонд бесплатно передает кооперативу участок, расположенный в границах населенного пункта и предназначенный для жилищного строительства. Далее кооперативу нужно разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство. Кооператив будет самостоятельно заключать договор подряда. Однако Фондом уже разработан проект такого договора, который защитит интересы членов ЖСК. Вступить в такие ЖСК могут не все граждане, а только те, кто определен постановлением правительства РФ N 108. Аналогичным образом строительство будет вести ЖСК, который создан в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Тем не менее и у вас бывают проблемные застройщики?
Светлана Кузнецова: Они бывают у всех, но у нас это очень небольшой процент. И связан он не с обманом граждан при продаже жилья, а с нарушением отдельных этапов освоения земельных участков Фонда РЖС. Если претензий к застройщикам много, то мы в судебном порядке расторгаем договор аренды, забираем обратно земельные участки.
Перед строительным комплексом, в том числе перед нами, стоит определенная указом президента РФ N 600 стратегическая задача по увеличению объемов жилья, по снижению цены квадратного метра, увеличению количества российских семей, которые могут улучшить свои жилищные условия. Речь прежде всего идет о строительстве жилья экономического класса. Поэтому мы поддерживаем идею введения квалификационных требований к застройщикам, включающих оценку их профессионального уровня и потенциала с точки зрения возможности осуществлять строительство в необходимых объемах, надлежащего качества и в соответствующий срок. У застройщика должны быть все необходимые допуски к работам в рамках градостроительного законодательства, опыт работы на рынке строительства жилья. Федеральный закон N 290-ФЗ, предусматривающий введение таких требований для участников аукционов Фонда, вступил в силу 30 декабря 2012 года. Повторяю: пока эти требования будут распространяться только на тех застройщиков, которые участвуют в проектах Фонда РЖС. Надеюсь, со временем они будут применяться и в случаях предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
В письмах, присланных на электронный адрес редакции, чаще всего звучит вопрос: как выбрать застройщика в долевом строительстве, чтобы не нажить себе неприятностей? Есть ли общие признаки, которые позволили бы участнику долевого жилищного строительства выявить потенциального мошенника еще на стадии подготовки договора?
Александр Коган: Человеку, который желает участвовать и вкладывать свои собственные средства в строительство многоквартирного дома, прежде всего надо посмотреть на застройщика, не находится ли он в «черных списках». У нас в Московской области специально ведется реестр проблемных застройщиков. Мы под это сделали свою региональную законодательную базу, на федеральном уровне такой базы пока нет, за исключением законодательства о Фонде РЖС, в рамках деятельности которого такой реестр будет вестись начиная с 2013 года.
Можно зайти на сайт правительства Московской области, посмотреть, там порядка 30 компаний, которые являются проблемными, с фамилиями директоров. То есть компании, которые создали проблемы для огромного количества людей. Этот список еще будет расширяться. Мы это сделали только для того, чтобы народ знал антигероев.
Но и очень важно обращать внимание на форму заключения сделки. Договор должен быть только долевого участия. Другого договора быть не может. Сегодня застройщики, инвесторы, риелторы изощряются разными способами — заключают договор о бронировании, договор займа с последующим погашением стоимости квартиры, преддоговоры. Чего только не делают.
Следующее. Передавать застройщику деньги нужно только после того, когда этот договор будет зарегистрирован в Росреестре. Как только он регистрируется (это проверить очень легко), только тогда можно вкладывать деньги. Если застройщик говорит: нет, внесите деньги до регистрации, — это уже похоже на обман. Такие действия в соответствии с 214-м законом и КоАП наказываются штрафом от 20 до 50 тысяч рублей для физлиц и от 500 тысяч до 1 миллиона рублей для юрлиц по одной сделке. В Московской области мы сейчас активно работаем с такими нарушителями. Только за последние две недели у нас штрафов было наложено на 25 миллионов рублей.
Светлана Кузнецова: Необходимо также проверить документы на земельный участок и посмотреть главным образом на следующие параметры: «категория земель» и «вид разрешенного использования». Если там написано «земли населенных пунктов» и «жилищное строительство» — уже хорошо. Если там написана любая другая категория земель, например «земли промышленного назначения», а вам предлагают принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома — заключать договор не стоит.
Далее — следует проверить наличие разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и ознакомиться с проектной документацией строящегося дома.
Если жилье строится по схеме ЖСК, то цена квадратного метра будет на 20-30% ниже рыночной
Цена квадратного метра на свободном рынке для большинства нереально высокая. Есть ли законные и безопасные варианты купить квартиру недорого, спрашивает Елена Солдатова из Петрозаводска.
Светлана Кузнецова: Есть. В качестве примера приведу один из проектов Фонда, реализуемый в Истринском районе Московской области. Земельный участок был предоставлен на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. С учетом того, что Фонд оказал помощь в подключении объектов инженерной инфраструктуры, разработал проект планировки территории, получилась цифра порядка 44 тысяч рублей за квадратный метр при средней рыночной цене в 60-65 тысяч рублей. То есть при условии определенной государственной поддержки это реально работающий механизм.
Вопрос из Москвы и с Дальнего Востока, который касается нарушения сроков строительства, указанных в договоре. Дольщики несут дополнительные расходы, переплачивая проценты по ипотеке, дольше оплачивая аренду жилья и т.д. И все это затягивается на долгие месяцы. Читатели спрашивают, можно ли взыскать неустойку, в том числе моральный ущерб?
Александр Коган: Если на долгий период затягивается ввод объекта в эксплуатацию, дольщик имеет право в рамках 214-го федерального закона потребовать пеню и штраф (одна трехсотая от ставки рефинансирования за каждый день просрочки). Можно штраф взыскать с застройщика деньгами либо соразмерно уменьшить стоимость квадратного метра. Многие жители Московской области уже воспользовались таким правом. Суды и штрафы теперь серьезно подстегивают застройщика соблюдать сроки.
Что касается морального вреда и понесенных расходов, то такой практики пока, к сожалению, нет.
Светлана Кузнецова: Не соглашусь. Если дольщик представит все доказательства своих расходов — договор, платежные документы, суд взыщет их с застройщика. Это не штраф, это убытки, которые возникли потому, что не исполнены обязательства.
Александр Коган: Да, каждый дольщик должен сам принимать решение. Например, если все будущие жильцы 500-квартирного дома обратятся в суд, то высока вероятность того, что застройщик разорится на штрафах и никогда не сдаст дом в эксплуатацию. Поэтому к этому надо относиться очень аккуратно.
А куда дольщик должен обращаться в случае нарушения сроков строительства?
Александр Коган: Есть специально уполномоченные органы в субъектах Российской Федерации, которые в силу 214-ФЗ уполномочены осуществлять надзор и контроль в сфере строительства с долевым участием. У нашего министерства, к примеру, такие полномочия есть.
Если человек решил обратиться с жалобой на застройщика, то он может сделать либо письменный запрос, либо устный. Прийти на прием к специалисту и для начала проконсультироваться. Это будет разумное решение.
Читатель из Амурской области Евстигнеев пишет, что у них действует региональный закон, предоставляющий господдержку гражданам, пострадавшим от действий застройщиков. Уже несколько объектов долевого строительства достроены за счет областного бюджета. В Республике Саха — Якутия в октябре прошлого года утверждена жилищная программа, в которой предусмотрены выплаты компенсаций пострадавшим дольщикам, выкуп отдельных объектов. Насколько правомерно спасение пострадавших дольщиков, а по сути застройщиков, за счет бюджетных денег, то есть за счет налогов граждан?
Александр Коган: Это очень спорный вопрос. По сути, застройщик не просчитал свои риски, украл, например, деньги или занимался нецелевым использованием, и теперь ему говорят: хорошо, что ты это все сделал. Мы теперь тебе из бюджета поможем, за счет других граждан, которые недополучат какую-то социальную выплату. Это не хорошо.
Я могу сказать, что формы поддержки могут быть разные. Например, выделение земельных участков для обманутых граждан под частное строительство и другие.
Валентина Егорова из Московской области: «В марте 2006 года мы заключили договор на инвестирование строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: г. Подольск, Красногвардейский бульвар, владение 33а. Ориентировочный срок сдачи объекта — четвертый квартал 2006 года. До сих пор мы ничего не получили».
Александр Коган: Компания называется «Статус»? Этот объект мы держим на контроле. Если в ближайшее время объект не будет достроен, то в судебном порядке администрация будет расторгать с ним инвестконтракт и подыскивать нового инвестора. Решение будет принято в ближайший месяц.
Вопрос из Пензы: «Я воспитываю ребенка одна, но матерью-одиночкой официально не являюсь. Хочу взять ипотеку, но пугают высокие ставки. Хотелось узнать про льготные ипотечные программы и жилье экономкласса».
Светлана Кузнецова: Если вы работаете в государственной или муниципальной организации и стаж не менее трех лет, то варианты есть. Жилье можно приобрести в рамках законодательства о Фонде РЖС.
Если вы подходите под категории граждан, определенные постановлением правительства РФ N 108 (работники бюджетных организаций в сфере образования, науки, здравоохранения, культуры спорта и пр.), то можно объединиться в группу и через органы управления федеральной организации, в которой вы работаете (или орган госвласти субъекта РФ, если вы работаете в региональной или муниципальной бюджетной организации), подать ходатайство в Фонд о передаче земельного участка. Если у вас есть сведения о предоставленном федеральной организации земельном участке, надо указать его характеристики. Если такового нет, то Фонд РЖС будет искать земельный участок по ходатайству федеральной организации (вашего предприятия) или органов государственной власти субъекта. Подробный порядок действий граждан, желающих учредить ЖСК, опубликован на сайте Фонда РЖС. Кроме того, Сбербанком разработаны льготные ипотечные программы для отдельных категорий граждан, в частности, для молодых ученых, которые являются членами кооператива.
Вышеупомянутые категории граждан могут приобрести строящееся на земельных участках Фонда жилье экономического класса по фиксированной цене в случаях, когда проводится «голландский аукцион». Победителем «голландского аукциона» признается лицо, предложившее минимальную цену продажи одного квадратного метра жилья от ежеквартально устанавливаемой Госстроем цены. В течение всего срока строительства, увеличенного на 12 месяцев, застройщик обязан продавать жилье гражданам, включенным муниципалитетом в списки по месту нахождения земельного участка, из числа категорий, определенных постановлением правительства РФ N 1099.
Насколько участие в качестве члена ЖСК, созданном под эгидой Фонда РЖС, удешевляет покупку жилья? Предположим, двухкомнатная квартира, 50 метров, на окраине Москвы стоит 6 миллионов рублей. Если бы она строилась на земельном участке Фонда РЖС, за сколько ее можно было бы купить?
Светлана Кузнецова: Я готова назвать процент снижения, но мы не говорим о Москве и области. У Фонда пока нет ходатайств о передаче земельных участков ЖСК или о проведении «голландских аукционов» в границах старой или новой Москвы.
По нашим экспертным оценкам, цена при строительстве жилья гражданами в рамках ЖСК снизится на 20-30 процентов по сравнению с рыночной. Это снижение будет достигнуто за счет бесплатного предоставления Фондом РЖС земли, оказания содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации жилых домов. Не менее 20% общего снижения цены жилья мы прогнозируем и при проведении «голландских аукционов». Фондом также будет оказано содействие в обеспечении инфраструктурой и передаче типовой проектной документации.
Уже сейчас на земельных участках Фонда цена 1 квадратного метра в среднем по стране на 7-15 процентов ниже рынка.
В советские времена было правило «семи процентов»: при строительстве микрорайона надо было отдать квадратные метры под поликлинику, детский сад, школу. Сейчас застройщик обременен такими требованиями? Должен ли он также думать о красоте, об архитектурном облике?
Александр Коган: Сейчас есть градостроительные нормы, которые в рамках действующего законодательства устанавливаются субъектами РФ. Там в обязательном порядке прописано, сколько должно быть дорог, парков, скверов, зон выгула собак. Обязательно оговариваются школы, детсады, поликлиники, пожарные части и вся необходимая инфраструктура.
Светлана Кузнецова: Проекты планировки зачастую не ориентированы на художественно-эстетическое восприятие объектов. Они ориентированы на нормативы, которые должны быть выполнены: этажность, плотность застройки, инфраструктура. Что касается эстетики, то это дело архитекторов и проектировщиков, а также застройщиков. Хочется им пожелать не забывать и об этой стороне жилищного строительства.
В Москве становится все теснее и теснее. Можно ли рассчитывать на то, что в ближайшее время Подмосковье станет удобным и привлекательным для жизни людей?
Светлана Кузнецова: Густонаселенность Москвы — это вопрос не градостроительства, он связан скорее с тем, что Москва — центр финансовой и деловой активности. Надо развивать другие города и регионы. На конец года на земельных участках Фонда реализуется 97 проектов в 36 регионах России. Будем увеличивать количество проектов для улучшения жилищных условий российских семей.
