20.02.2013
К 2015 г. застройщики выведут на первичный рынок 1,5 млн. кв. м апартаментов
Апартаменты стали привлекательным бизнесом для застройщиков. На московском рынке они продаются как жилье. Но без инфраструктуры и прописки
В прошлом году на рынок вышло 19 новых проектов с помещениями свободного назначения (апартаменты), которые продаются как квартиры. Всего 2200 апартаментов общей площадью около 250 000 кв. м, подсчитали в Blackwood, или более 10% от прошлогоднего ввода жилья в Москве (примерно 2,1 млн. кв. м без учета присоединенных территорий). Только за 2012 г. объем подобного предложения вырос более чем в 2 раза (+119%). Впрочем, аналитики не делят предложение на элитное и то, что продается под видом недорогого жилья.
Тренд на пике
По данным Blackwood, апартаменты предлагаются сейчас в 32 комплексах, расположенных внутри МКАД. Это только начало. По прогнозам аналитиков «Метриум групп», объем перспективных проектов с апартаментами — около 1,5 млн. кв. м. Как полагают в агентстве Est-a-Tet, в общем объеме жилья доля апартаментов в будущем может вырасти до 25%.
У MR Group четыре больших проекта в промзонах с апартаментной частью: «Фили град» (380 000 кв. м общей площади), «Водный» (360 000 кв. м), МФК «Савеловский сити» (310 000 кв. м), Danilov Plaza на Новоданиловской. По словам Григория Длуги, директора по продажам коммерческой недвижимости MR Group, эти проекты в промзонах не последние.
УК «Метрополь девелопмент» на месте старой площадки завода «Москвич» на 22 га планирует построить новый район площадью 640 000 кв. м, рассказал Денис Фокин, гендиректор компании. Около 260 000 кв. м придется на торгово-развлекательный центр, около 300 000 кв. м — на жилье и апартаменты и еще 80 000 кв. м займут офисы. Доля квартир и апартаментов пока не определена. «Это зависит от того, сохранит ли город охранную зону соседнего Шарикоподшипникового завода, у которого до настоящего времени сохранился статус действующего завода, хотя производства там давно нет», — объясняет Фокин. «С нашей точки зрения, офисы — самое невыгодное, что может быть здесь, но оставлять только жилье тоже не получается, потому что есть нормативы», — посетовал он.
У компании Sminex в настоящее время в продаже три проекта: первая очередь апартаментов в составе МФК «Парк Мира» на пр-те Мира, клубный дом Tivoli в Сокольниках, дом с апартаментами на Берзарина, 12. «Проекты сосредоточены на территории от Третьего до Четвертого транспортного кольца, в жилых районах типа Алексеевского и т. п.», — говорит Александр Лагутов, партнер Sminex. В 2013 г. выйдет вторая очередь «Парка Мира» (около 12 000 кв. м), готовится два новых проекта в ЦАО (еще около 12 000 кв. м)«.
«Перевод офисов в апартаменты, видимо, достиг пика», — полагает Длуги. Это менее хлопотно, чем делать проект с квартирами, объясняет Елена Корчагина из Penny Lane Realty. Если у застройщика есть разрешение на строительство 10 000 кв. м жилья, а построить он хочет 20 000 кв. м, то дополнительным 10 000 кв. м он придает статус нежилых помещений. Таким образом, например, в жилом комплексе «Кутузовская Ривьера» смешались квартиры и апартаменты.
Роман Беланов, адвокат юридической компании «Хренов и партнеры», объясняет появление такого формата желанием девелоперов сэкономить: «Власти Москвы, стремясь подтолкнуть реализацию программы строительства недорогих отелей, установили ряд льгот именно для проектов отелей невысокого класса. Девелоперам гораздо проще было получить участок на строительство гостиницы, чем на строительство жилья». Результат — апартаменты. По документам это гостиница, а фактически — многоквартирный дом.
Временное пристанище
Дорогие комплексы с апартаментами располагаются, как правило, недалеко от центра города. Из проектов, продававшихся в прошлом году и ожидающихся к выходу в этом, 13 — в составе Центрального административного округа (ЦАО), плюс апартаменты почти в каждой башне «Москва-сити», еще 10 — за пределами ЦАО. И только 7 объектов по умеренным ценам — на окраинах города (данные Blackwood). Для сравнения: новое настоящее жилье строится в основном в спальных районах и на присоединенных к Москве территориях.
Опрошенные «Ведомостями» риэлторы уверены в успехе элитных апартаментов. Основной минус такой недвижимости — это отсутствие прописки, но в глазах состоятельных покупателей это анахронизм, говорит Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch. По ее словам, 15%-ная разница в цене между элитными квартирами и апартаментами такого же уровня, которая наблюдалась еще в 2012 г., в 2013 г. сошла на нет. На первый план выходят качество проекта, дополнительный сервис (сродни гостиничному) и т. п. «Прописка может стать важной при перепродаже апартаментов, — возражает бизнесмен Алек, купивший лофт в “Даниловской мануфактуре”. — Хотя лично для меня невозможность регистрации не была проблемой». Впрочем, говорит Алек, некие риэлторы уже предлагали ему за «какие-то $20 000» «поспособствовать» переводу апартаментов в жилой фонд. Бизнесмен не согласился: «Я сделал дорогой ремонт и пока не намерен продавать свой новый лофт. Он уже подорожал минимум на 30%».
Вопрос, как перевести апартаменты в жилое помещение, риэлторам задает практически каждый покупатель. Правильный ответ — «никак».
В соответствии с законодательством апартаменты относятся к гостиницам, целевое назначение таких объектов — не постоянное, а временное проживание, рассказывает Роман Беланов. Судебная практика, которая сложилась по поводу апартаментов, говорит о том, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда. На это указали ФАС Северо-Западного округа и ФАС Уральского округа.
Еще одна неприятность для жителей апартаментов — непрогнозируемый счет за коммунальные услуги. Для жилья тариф одинаков и в Москве пока дотируется из городского бюджета. Для владельцев коммерческой недвижимости (кем по факту являются покупатели апартаментов) никаких дотаций не предусмотрено.
Пример из практики ГК ПИК: ежемесячная квартплата в 60-метровой квартире, оформленной как жилье, — 3500 руб., в аналогичных по площади и классу апартаментах — 5000-5200 руб. Основная разница — в цене за электроэнергию: для собственников нежилья электричество в среднем в 3 раза дороже.
Это не предел. Верхняя планка платы за коммунальные услуги зависит от того, с кем и на каких условиях договорилась управляющая компания, сколько накидывают поставщики услуг и проч. Если апартаменты располагаются в промышленных зданиях, расход на тепло с учетом высоких потолков и больших площадей остекления будет велик.
«Эксплуатация апартаментов несколько дороже», — соглашается Лагутов. В проекте «Парк Мира» стоимость эксплуатационных платежей составляет 60 руб. за 1 кв. м в месяц. В сумму входит дополнительный сервис — типа консьерж-сервиса. Средняя цена подобного набора услуг в жилых домах бизнес-класса и находится в пределах 60-67 руб. за 1 кв. м, говорит Лагутов. По его словам, не сильно разнятся в апартаментах и квартирах бизнес-класса и показатели по коммунальным платежам. К примеру, затраты на коммуналку для 1-комнатной студии в 45 кв. м составляют около 3000 руб. в месяц. Жильцы дома бизнес-класса за аналогичную квартиру сегодня платят около 2500 руб. За год набегает примерно 6000 руб. разницы в затратах на содержание апартаментов и жилья бизнес-класса. Но Лагутов призывает вспомнить, что апартаменты продаются дешевле, чем жилье сопоставимого местоположения. «Эта дельта окупает разницу в эксплуатации на 100 лет вперед», — уверяет он.
Существенным недостатком комплексов апартаментов называют и отсутствие социальной инфраструктуры. Поскольку формально девелопер строит коммерческую недвижимость / гостиницу, детских садов, школ и поликлиник не требуется. Застройщик экономит не один миллион, а жители будут водить детей в соседние переполненные сады и школы.
На новые для Москвы форматы площадей для ПМЖ покупатели ответили адекватно. «Новые проекты пока еще не показывают гиперактивных продаж», — признает Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп». «Рынок совершенно четко отделяет жилье от нежилья (апартаментов)», — уверен Артем Эйрамджанц, вице-президент ГК ПИК. «Наш клиент в экономклассе — это люди, которым нужно жилье в собственности для регистрации. Около 30% сделок — с ипотекой, в случае с апартаментами это не работает», — говорит он. И скорее всего изменение подходов к налогообложению недвижимого имущества сильнее ударит по владельцам формально нежилой недвижимости.
«Апартаменты — это специфический продукт, и ожидать от их реализации аналогичных темпов продаж, как от квартир, не стоит», — полагает Литинецкая. Но Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group, уверяет, что апартаменты в комплексе «Око» в ММДЦ «Москва-сити» «продаются более высокими темпами, чем мы предполагали». 160 апартаментов в «Око» отданы в управление тому же оператору (Morgan Hotels Group), что и планирующаяся к открытию гостиница Delano Moscow. То, что застройщики апартаментов передают эту недвижимость в управление профессиональным операторам, — это безусловный тренд, говорит представитель Capital Group Динара Лизунова. Она не исключает, что все апартаменты «Ока» «уйдут в пул отеля» и снять их можно будет только через гостиничного оператора.
Стоимость прописки
К концу декабря 2012 г. средняя цена 1 кв. м апартаментов составила 310 400 руб. ($10 180). Элитная недвижимость, по информации Blackwood, продается в среднем по 442 000 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс стоит намного дешевле — 168 300 руб. за 1 кв. м. Цена квартир бизнес-класса на вторичном рынке, по данным аналитического портала arn.ru, — 190 000-250 000 за 1 кв. м.
Самые высокие цены на апартаменты, разумеется, в ЦАО. Как отмечают в «Метриум групп», в конце прошлого года максимальная стоимость 1 кв. м была 988 000 руб. в «Резиденции Знаменка» в 9-комнатной квартире площадью 273 кв. м. Самые дешевые варианты — на севере. Здесь же находится МФК «Флотилия» с минимальной ценой на рынке — 92 000 руб. Ввод в эксплуатацию комплекса планируется в I квартале 2016 г.
В ближайшее время ожидается открытие продаж в новых объектах комфорт-класса: ЖК «Борисовский дом» (Каширское шоссе, 63, корп. 3) и мкр. «Царицыно-2» (ул. Элеваторная, 11). Эти объекты еще снизят цену на рынке.
В ожидании затоваривания
«На рынке слишком [большое] количество проектов с апартаментами готовится к выходу с ценой $3000-4000-5000 за 1 кв. м, — уверен Сергей Матюхин, гендиректор KR Properties. — Мне кажется, что эти люди попадут в конкуренцию с ГК ПИК, которой они проиграют. Экономсегмент в апартаментах — это то, что покупатели еще не понимают. Они лучше пойдут и за $4000-5000 купят жилье в панельном доме, но не будут покупать апартаменты в промзоне».
По оценке Натальи Кац, маркетолога «Миэля», в пределах ТТК рынок насыщен, дефицита в жилье бизнес-класса нет, как нет и сверхактивного спроса. Новые объекты здесь приведут к затовариванию.
