11.03.2013
Постройки, смирно!
Исполняющий обязанности губернатора Подмосковья Андрей Воробьев пообещал остановить все стройки во вверенной ему области. Обещание своевременное: хаотичная застройка на фундаменте организованной коррупции привела к тому, что регион становится все менее пригодным для жизни.
Тотальная ревизия
Андрей Воробьев вовсю готовится к выборам, создавая яркие информационные поводы каждую неделю. То правительство Подмосковья обещает побороть заполонившие область помойки, то размещает билборды с адресом электронной почты и. о. губернатора, чтобы привлечь в регион инвесторов, то выступает с идеей запрета высотного строительства...
Пожалуй, самая громкая из этих новостей — приостановка выдачи разрешений на строительство жилья в Подмосковье до окончания ревизии действующих инвестиционных контрактов. Эта ревизия займет примерно четыре месяца. "Разрешения не будут выдаваться до тех пор, пока не будет полного понимания того, какое количество детских садов, поликлиник, новых дорог — всего того, что необходимо людям для комфортной жизни, будет расположено в том или ином микрорайоне",— заявил Воробьев в обращении к главам муниципальных образований региона 2 марта.
По официальной версии, причиной для такого решения стали встречи и. о. губернатора с жителями подмосковных городов (речь идет о Жуковском, Балашихе, Люберцах, Сергиевом Посаде), на которых чиновник услышал множество жалоб по поводу бесконтрольной многоэтажной застройки, отсутствия дорог, социальной инфраструктуры. В принципе это решение вполне в рамках курса, выбранного еще бывшим губернатором Московской области Сергеем Шойгу, которого Воробьев называет своим крестным отцом в политике. О необходимости пересмотра инвестконтрактов, борьбе с высотной застройкой и развитии малоэтажного строительства подмосковные чиновники заговорили именно при Шойгу.
"Андрей Воробьев дал поручение выдачу разрешений на строительство приостановить на территории всей области. Все вновь начинаемые стройки должны пройти экспертизу на обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой«,— сообщил журналистам заместитель председателя подмосковного правительства Герман Елянюшкин. По его словам, экспертизу будет проводить недавно созданный градостроительный совет Московской области, который возглавил сам Андрей Воробьев. Первым делом мораторий на строительство был введен в Балашихе — городе, в который трудно въехать и из которого трудно выехать в любое время суток, а потом распространился на всю область.
Проверка на дороги
Пока Воробьев делал свои заявления, в деревне Ивановское в Клинском районе (сельская администрация Петровское) шли публичные слушания по поводу все еще грядущей застройки.
Здесь собираются строить коттеджный поселок на 450 домов, а отдельную дорогу к новому поселку застройщик, компания «Мегастрой» (крупнейший застройщик в Клинском районе), строить не собирается. «В результате все машины будут ездить по дамбе 70-х годов постройки,— возмущается жительница Петровского Татьяна Хохлова.— Представляете, сколько грузов нужно будет перевезти для стройки? Они разрушат дамбу, и мы будем отрезаны от цивилизации».
Ситуация для Подмосковья типичная. Что бы ни говорили представители строительных компаний о том, как им выгодно развивать инфраструктуру района застройки, на практике выходит так, что это скорее местные власти идут на уступки инвестору, сводя объем обременений к минимуму.
Ближнее Подмосковье по загруженности автомагистралей уже не уступает столице. "Почти по всем радиальным магистралям выстраиваются пробки на подъезде к МКАД в пиковые часы,— рассказывает Леонид Медников, аналитик интернет-сервиса "Яндекс.Пробки".— Вне пиковых часов почти всегда сохраняются пробки на подъездах к Москве на Ленинградском шоссе и на трассах восточного направления — Новорязанском шоссе, Октябрьском проспекте, шоссе Энтузиастов и Щелковском шоссе".
За прошлый год, по словам аналитика, ситуация осложнилась на Алтуфьевском и Дмитровском шоссе, а улучшилась на Звенигородском — во многом, вероятно, из-за начавшихся дорожных работ на Новорижском шоссе, которые вызвали пробки за МКАД и сдерживали поток машин на этом направлении.
"Строительство дорожной инфраструктуры находится в ведении местных органов государственной власти. Формально девелопер не может быть привлечен к строительству или расширению трассы, находящейся в непосредственной близости от жилого комплекса, если только это не прописано изначально в инвестиционном контракте (в случае его наличия)«,— объясняет вице-президент группы компаний ПИК Даромир Обуханич.
Стройка без обременения
Московская область лидирует по темпам жилищного строительства в России, но девелоперы не спешат вкладываться в развитие прилегающих к стройплощадкам территорий. Если в Москве, по оценкам компании «Метриум групп», объем социальных обременений при строительстве достигает 30-40% от стоимости проекта, то в Подмосковье он не превышает 10-20%.
Невысокий объем социальных обременений в Подмосковье часто связывают с тем, что мэры городов и руководители районных администраций имеют «неформальные договоренности» с застройщиками. На протяжении последних десяти лет Подмосковье сотрясали коррупционные скандалы. Чего только стоит история с участием экс-министра финансов правительства Московской области Алексея Кузнецова. Его жена Жанна Буллок являлась главой девелоперской компании «РИГрупп», которая имела многочисленные проекты в Подмосковье (коттеджные поселки, сети торговых комплексов и бизнес-центров). Супруги переехали за границу после того, как на Кузнецова было возбуждено два уголовных дела: по одному из них бывшего министра и его сообщников обвиняли в нанесении бюджету области ущерба на 27 млрд. руб. Подмосковные градоначальники ежегодно привлекаются к суду: осуждены были мэры Королева, Щербинки, Яхромы, Старой Купавны, Селятина, вице-мэр Ногинска — и это еще не весь список.
Впрочем, не все застройщики стремятся любой ценой снизить количество обременений. "Если речь идет о крупном застройщике, который является либо крупным лендлордом на какой-то территории, либо просто имеет долгоиграющие планы по строительству в конкретном районе, то такой застройщик, как правило, готов к обременениям и дополнительным затратам, направленным на развитие транспортной и социальной инфраструктуры этого района«,— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум групп». Литинецкая вспоминает, например, предпринимателя Агаларова, который вложил собственные средства в строительство метро у своего объекта «Крокус». Или компанию «Масштаб», которая владеет большим пулом участков вдоль Калужского шоссе и будет вынуждена предоставить правительству эти участки под размещение социальных объектов, необходимых для развития территории Новой Москвы.
Тем не менее, проблема нехватки социальных объектов в Подмосковье очевидна: в 2012 году очередь в детские сады в области составила почти 50 тыс. детей (7,5 тыс. очередников в одной только Балашихе), а очереди в подмосковных поликлиниках стали настолько острой проблемой, что в июне 2012 года группа подмосковных пенсионеров устроила пикет возле здания Минздравсоцразвития в Москве с требованием, по крайней мере ввести электронную регистрацию к врачу.
Роль жителей в решении
Обещание Андрея Воробьева провести ревизию строек — удачный момент для жителей населенных пунктов, чтобы попытаться добиться решения своих задач. До сих пор единственный доступный для жителей механизм воздействия на застройщиков — публичные слушания — фактически не работал.
Руководитель Главного управления внутренней политики правительства Московской области Андрей Ильницкий признает: «Даже если слушания блестяще организованы, если в них принимают участие настоящие местные жители (а не наемные актеры, как это часто бывает), если они единогласно принимают отрицательное для застройщика решение, это решение имеет лишь рекомендательный характер. Это ограничение заложено в федеральном законодательстве». По заверениям Ильницкого, областное правительство, еще начиная с прихода Сергея Шойгу (который руководил регионом с мая по ноябрь прошлого года), пыталось изменить ситуацию и внести изменения в законодательство о слушаниях.
Впрочем, при усилении роли участников публичных слушаний нельзя доходить до абсурда. Застройка территории так или иначе меняет привычный уклад местных жителей, и если слушания станут жестким решающим фактором, то строительство в регионе может прекратиться вовсе. К тому же подчас сами местные жители не понимают несостоятельности своих требований. Характерный пример — слушания 21 февраля в Одинцовской районе по вопросам строительства жилищного комплекса на поле возле деревни Сальково. "В советские времена это поле принадлежало совхозу, лучше пусть местная власть возродит совхоз«,— требовали старожилы. Один из участников слушаний — житель нового коттеджного поселка — заметил, что владельцы старых домов точно так же протестовали и против появления его дома на территории Сальково, поэтому он, в свою очередь, не чувствует за собой морального права бороться с новой стройкой.
«Умение объединяться, увы, не входит в число сильных качеств наших сограждан,— констатирует Ильницкий.— Интересы местных сообществ зачастую неконсолидированные. Если жители будут объединяться, писать коллективные обращения, размещать свою точку зрения в интернете, то они будут услышаны властью».
Жителям деревни Ивановское Ильницкий посоветовал обратиться в приемную губернатора или в одну из общественных палат, действующих на территории области. "Летом прошлого года на территории региона было всего 25 палат, а сейчас их 71",— отчитывается чиновник. Очень вероятно, что проект коттеджного поселка рядом с деревней Ивановское станет одним из объектов той самой массовой ревизии, затеянной Воробьевым.
Переход на ручное управление
Большая часть заявлений Воробьева носит пока декларативный характер и напоминает предвыборные обещания. Это касается даже нашумевшего моратория на строительство в Балашихе. Заявление о нем Воробьев сделал в конце февраля, однако до сих пор непонятно, как оно будет реализовано на практике, особенно в отношении проектов, для которых уже утвержден проект планировки. Видимо, тяжесть принятия конкретных юридических решений ляжет на балашихинские власти — им придется либо судиться с девелоперами, либо изобретать какие-то иные механизмы для отмены утвержденных проектов.
То же самое и с идеей ограничения этажности зданий. До сих пор есть лишь общие соображения руководства региона на этот счет. Они, конечно, вызывают опасения у застройщиков. "Ограничения по высотности и снижение плотности застройки в некоторых проектах может привести к повышению цены квадратного метра«,— говорит Мария Литинецкая. Даромир Обуханич из ГК ПИК напоминает о том, что при создании комфортной среды обитания высотность — лишь один из многих факторов наряду с плотностью застройки, качественной социальной и коммерческой инфраструктурой, благоустройством придомовых территорий и т. д.
Качество принимаемых решений в условиях, когда все полномочия сосредоточены в руках исполнительной власти, вызывает сомнения у экспертов. «В России чиновники традиционно пытаются регулировать все на свете. Подмосковье не исключение: вся власть в регионе — в руках у губернатора,— констатирует политический аналитик Александр Кынев.— Отношения между областной думой и региональным правительством — калька с отношений между законодательной и исполнительной властью на федеральном уровне. Облдума не назначает ключевых чиновников и лишь штампует законы, которые ей диктуются свыше. Ручное управление не может быть эффективным».
Можно ли в режиме ручного управления бороться со строительным беспределом в регионе? Через несколько месяцев об этом можно будет судить по результатам ревизии инвестконтрактов.
