27.08.2009
Строить жилье в Москве стало значительно дешевле
Доходы Москвы от торговли правами на застройку серьезно упали. С начала года город резко снизил свои аппетиты, но стройки стоят, инвесторы достраивают то, что есть, а новые проекты практически не начинают. Поэтому и на цены, которые из-за снижения себестоимости строительства должны идти вниз, в ближайшее время это не повлияет.
Доходы от реализации инвестиционных контрактов в Москве резко упали: при годовом плане в 8,338 млрд рублей, который и так снижен по сравнению с предыдущими годами, за январь-июнь город собрал всего 2,116 млрд рублей.
Москва без доли
Столица с начала года снизила свою долю в инвестконтрактах, напоминает руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина. 27 января было принято постановление № 46 "Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков...". До выхода постановления город рассчитывал свою долю, исходя из рыночной стоимости проекта, и забирал до 50% квадратными метрами или деньгами, что, естественно, сказывалось на себестоимости.
Как рассказывают "Ведомостям" участники рынка, у некоторых компаний доля города увеличивает себестоимость в полтора раза, а если застройщику необходимо за свой счет подводить инженерные сети и строить социальные объекты (школы, детские сады), то в 2-2,5 раза. Девелоперы приводят в пример такой расчет: построить голую коробку дома под ключ стоит около $1000 за 1 кв. м, подвести сети - $500, при коэффициенте потерь около 20% (нежилые площади) себестоимость строительства составляет порядка $1900. Доля города в зависимости от выхода площадей, месторасположения и типа недвижимости до кризиса составляла 30-50%, в итоге 1 кв. м без учета коммуникаций застройщику обходился примерно в $3000.
Теперь формально и доли-то никакой больше нет: инвестор платит за право аренды земельного участка определенный процент (как уточняет чиновник мэрии, 60%) от его кадастровой стоимости.
Цены не реагируют
"Ведомостям" удалось найти только две компании, которые заключили инвестконтракт по-новому. По их оценкам, экономия даже больше. Если раньше расчет делался по непонятной схеме, то сейчас любой застройщик может самостоятельно подсчитать долю города, отмечают участники рынка. В проекте по строительству индивидуального жилого дома на Фрунзенской набережной доля города у нас уменьшилась вдвое, подтверждают в одной из компаний-застройщиков. Однако ни один из девелоперов не захотел назвать абсолютные цифры.
Снижение доли города, а значит, и себестоимости обязательно приведет к снижению цены, уверены некоторые застройщики. Строителям не до контрактов, у них сейчас другая проблема - отсутствие продаж: движения на рынке нет - ни по сделкам, ни по ценам, утверждают эксперты. Участники рынка указывают и на то, что отложенный спрос огромен, но покупатели ждут еще большего снижения цен - это может активизировать продажи. По мнению Оглоблиной, цены на рынке практически достигли дна. По расчетам IRN.ru, пика средние цены предложения в столице достигли 6 октября прошлого года - $6122 (158 499 рублей) за 1 кв. м, сейчас - $3877 (123 831 рублей), то есть в валюте снижение составило 36,7%, а в рублях - 21,9%.
Как отметила Оглоблина, Департамент экономической политики и развития города подготовит пакет дополнительных мер поддержки инвесторов. Но восполнить потери бюджета от снижения инвестиционной активности, по ее словам, "пока не представляется возможным".
