21.09.2009
Грозит ли рынку недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти дефицит предложения?
Риэлторское сообщество ждало осени с нетерпением. После весеннего затишья и неспешного лета предполагалось возобновление активной деятельности всех участников рынка. По мнению, Олега Пашина, заместителя директора компании «Петербургская Недвижимость», сезон бездействия на рынке недвижимости завершился.
Сегодня на первичном рынке недвижимости профессионалы наблюдают стабильный объем продаж, который составляет порядка 120 000 кв. м. жилья в месяц, наибольшая доля приходится на жилье массового спроса - свыше 70% (70-85 тыс. кв.м в месяц). При этом, как отметил г-н Пашин, в целом на рынке сокращается предложение ликвидных квартир. Это жилье, расположенное в объектах на высокой степени готовности, с удачным местоположением, с рациональными планировками, в строительстве и отделке которых использовались качественные материалы и возведением которых занимается надежная компания застройщик. «Сегодня в продаже 7000 квартир высокой стадии готовности, из них ликвидных: 1500 – 2000 - в сегменте типового жилья, 1000 – класса «комфорт», а 600 – уровня «элит», - приводит данные Олег Пашин, - «Этого объема хватит, чтобы удовлетворить потребительский спрос в течение 1-1,5 лет». Учитывая, что из-за финансовых проблем ряд неблагонадежных застройщиков заморозил строительство объектов, а новые проекты не планируются, дефицит ликвидного жилья может наступить к концу следующего года. Специалисты отмечают, что «дна» первичный рынок достиг летом, а, значит, дальнейшего снижения стоимости ожидать не стоит. Более того, строительные компании, чьи объекты востребованы и относятся к категории ликвидного жилья, стали повышать стоимость квадратного метра на 1-1,5%. Также на рынок возвращаются, так называемые, инвесторы, которые вкладывают свои средства в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. «Новая тенденция – это краткосрочное инвестирование: купил за 50 тыс. за кв. м., а в следующем месяце продал по 60-65 тыс. за кв. м», - объясняет г-н Пашин. С коллегой соглашается Татьяна Баранова, руководитель отдела жилой недвижимости группы компаний "Олимп 2000": «Сегодня покупатели отдают предпочтение качественному жилью. Пусть это будет квартира – студия в доме трех - пятилетней постройки, чем «хрущовка». По мнению г-жи Барановой, сокращение объемов вводимого в эксплуатацию жилья на первичном рынке негативно отразится на предложении вторичного рынка: интересных объектов станет значительно меньше. В свою очередь Алексей Башкин, генеральный директор «Жилищного городского агентства», считает, что сегодня основная масса предлагаемого жилья находится в нижнем ценовом сегменте, оно же и самое востребованное. «Покупатель есть на рынке, но в основном это те, кто желает за доплату до 1 млн. руб. улучшить свои жилищные условия», - рассказывает г-н Башкин. – «Поэтому покупаются с первого показа и «хрущовки», и 137 – серии». По данным специалистов, объект, выставленный за стоимость чуть ниже рыночной, продается после первой рекламы. При этом большинство продавцов, которые не стремятся быстро продать свой объект, не уступают на торгах, как это было еще весной. Изменения произошли и на рынке аренды: традиционный бум в начале осени остановил падение ежемесячной арендной ставки, а также повлек за собой сокращение предложения. Подводя итоги продаж на рынке загородной недвижимости, Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль», рассказала, что основной объем сделок пришелся на ценовой диапазон 750 тыс. руб. – 1,2 млн. руб. Причем в агентстве увеличилось количество сделок с недвижимостью, расположенной в садоводствах, на 22,9%, что составило более 50% от всего объема продаж за период июль – август 2009 гг. Дома в садоводствах – вариант для тех, кто хочет уехать жить за город, не переплачивая за постоянную регистрацию. Г-жа Юшина отмечает, что снизился интерес к земельным участкам: покупатели предпочитают приобретать готовые объекты. По данным АН «Прогаль», объекты на загородном рынке недвижимости, которые продаются в адекватном соотношении цена – качества, быстро находят своего покупателя. «Многие договора, которые мы закрыли в августе, были подписаны в начале лета», - констатирует г-жа Юшина. Единственный сегмент, на который не повлиял глобальный финансовый кризис, - элитная недвижимость. По мнению Александра Гиновкера, генерального директор АН «Невский простор», критерию «элитная недвижимость» удовлетворяют ограниченное количество объектов, которые расположены на нескольких участках в исторической части города, и соответствуют жестким параметрам по качеству обустройства не только интерьера квартиры, но и территорий общего пользования. «Уникальных объектов много не бывает», - делиться г-н Гиновкер, - «Поэтому количество настоящих элитных объектов, представленных в листинге, с докризисного времени не изменилось: их не более 10». Обсуждая развитие рынка недвижимости в ближайшем будущем, специалисты сошлись во мнении, что снижения цен не предвидится. Более того, повышение стоимости на ликвидные объекты на первичном рынке повлечет корректировку цен на вторичном рынке в сторону увеличения. Дефицит ликвидных объектов может сформироваться только на первичном рынке недвижимости при условии сохранении нынешней экономической ситуации и ограничении ресурсов, необходимых для возобновления строительства замороженных объектов и начала проектирования новых. На вторичном и загородном рынках предложение есть, но привлекательные объекты по хорошей стоимости уходят быстро.
