23.09.2009

Цены съедают маржу

Застройщики не могут выполнить «пожелание» властей – уложиться по себестоимости строительства в 30 тыс. руб. за «квадрат»: себестоимость снизилась меньше, чем цены на жилье. Многие компании работают сегодня на пределе рентабельности.

Власти повсеместно настаивают на удешевлении строительства, мотивируя свою позицию снижением цен на стройматериалы и земельные участки.

Расчеты себестоимости, выполненные застройщиками, не укладываются в государственные «нормативы»: качественное жилье обходится минимум в 45 тыс. руб. за кв. м, а при более высоких накладных расходах, плате за присоединение, процентам по банковским кредитам и цене земли – достигает 65 тыс. руб. за кв. м.

Дежавю

Нынешним летом премьер Владимир Путин предложил строить в России жилье эконом-класса по максимальной цене 30 тыс. руб. за кв. м, объяснив это сложной ситуацией в строительной отрасли – объемы жилого строительства сократились по стране почти на 20%.

По расчетам застройщиков разных регионов, обозначенная властями себестоимость строительства возможна исключительно при сооружении пятиэтажных домов типа хрущевка, где нет лифтов и другого сложного оборудования. Когда-то в России это уже было – во времена Никиты Хрущева власть пыталась обеспечить временным жильем максимум людей при минимуме расходов. Получились хрущевки – до боли знакомый всем пример домов эконом-класса, изношенные сегодня морально и физически, но составляющие внушительную часть жилищного фонда страны. Видимо, панельные дома будут преследовать и будущее поколение россиян.

Себестоимость бюджетного строительства в Петербурге чуть выше среднероссийской, но составляет не более 32–38 тыс. руб. за кв. м, по утверждению вице-губернатора города Романа Филимонова. По его словам, за такие деньги можно возводить даже не панельные, а кирпично-монолитные дома, отделанные и оборудованные «под ключ». И лишь в редких случаях, например, когда есть сложности с сетями на пятне застройки, цена может достичь 40 тыс. руб. за кв. м.

Суровая реальность

Подсчеты застройщиков несколько отличаются от чиновных расчетов. Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ЗАО «Управляющая компания «Эталон-ЛенСпецСМУ», обозначил себестоимость кв. м – около 70 тыс. руб. Кроме сооружения «коробки», в нее включены расходы на приобретение права на земельный участок (22%), инженерное обеспечение (10%), выплату процентов по банковскому кредиту (11%), управление проектом, рекламу, охрану объекта и т. д.

«Себестоимость строительства жилья эконом-класса действительно составляет примерно 30 тыс. руб. за кв. м, – подтверждает управляющий Городской ДомоСтроительной Компанией (Группа ЛСР) Юрий Белышев. – Но только строительства, то есть собственно строительно-монтажных работ, а это – максимум 50% стоимости проекта. В этом – казуистика». Если возводить дома на участках, приобретенных до кризиса, доля земли в структуре себестоимости может составлять 20% и более, поскольку при сделках цена достигала $700 и выше за кв. м возводимых улучшений, отмечает он.

Снижение расходов на строительные материалы, по словам господина Белышева, существенно не сказалось на уменьшении себестоимости: «Действительно, сократились расходы на основные строительные материалы – бетон, цемент, но это снижение – 5–6% от стоимости СМР, то есть 2–3% в себестоимости. Одновременно другие позиции потихоньку начинают дорожать. Например, если раньше затраты на инженерию составляли 5 тыс. руб. на кв. м, теперь – 8–10 тыс.».

По данным консалтинговой компании «Решение», в Петербурге строительство домов в зависимости от технологии возведения и конструкции здания обходится девелоперским организациям в 27–35 тыс. руб. за кв. м. «В эту цену входят «коробка», внутренние инженерные сети, внешние коммуникации, минимальное благоустройство и «бюджетная» отделка, а также небольшая прибыль подрядных организаций, – перечисляет генеральный директор компании Александр Батушанский. – Если ориентироваться на данные цифры, то утверждения ряда представителей власти о справедливых ценах могут показаться обоснованными. Но следует учитывать еще ряд факторов, которые существенно увеличивают стоимость строительства для девелоперов».

Сплошные убытки

Чиновники кивают – снизились цены на основные стройматериалы. Но производители утверждают: некоторые позиции подешевели незначительно и теперь отыгрывают назад.

По данным компании «Гласс Дизайн Фасад», цена на стекло постепенно возвращается к докризисному уровню в связи с активной достройкой объектов в высокой степени готовности. Стекло в период кризиса подешевело на 5–10%, а теперь, по словам генерального директора ООО «Гласс Дизайн Фасад» Вячеслава Южакова, при возобновлении активного строительства почти вернулось к прежней стоимости. Учитывая значительную долю импортного стекла на российском рынке, цена на которое почти не снизилась, у российских производителей есть надежда на повышение стоимости при условии роста строительной активности и отказа застройщиков использовать импортный материал.

По данным ГК «СЗНК», в последние месяцы цены на щебень остаются стабильными, колебания не выходят за рамки 1,5%. Также наблюдается стабилизация стоимости на рынке товарных бетонов. За летние месяцы ценовые колебания не превышали 0,7–1%. Кроме того, аналитики ГК «СЗНК» отмечают сезонный рост спроса за счет дорожного строительства и сооружения нежилых объектов. И если дорожники поздней осенью умерят аппетиты, то жилищное строительство, возможно, увеличит потребности.

По данным Ассоциации строителей России (АСР), за первое полугодие 2009 года снижение цен на основные строительные материалы составило 8,1%, а с начала кризиса – на 16,24%. Себестоимость строительства снизилась за это время на 12,72%.

По мнению Александра Батушанского, заметное уменьшение себестоимости могло бы случиться, если бы стройматериалы подешевели в разы.

Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин в начале лета заявил, что цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот, возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик уменьшения цен пройден в апреле – начале мая, когда строительные материалы подешевели за месяц сразу на 2,87–3%.

Прогнозируется дальнейшее повышение стоимости цемента. Это связано с активизацией спроса и одновременным увеличением издержек производителей цемента, что обусловлено ростом тарифов на газ, электроэнергию, транспортные расходы. Похожая тенденция – на рынке металлопроката. Цены на стройматериалы стабилизируются и постепенно разворачиваются вверх. Однако увериться в тенденции роста можно будет, лишь когда увеличатся объемы производства материалов. «Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость», – полагает господин Горячкин.

Еще одна серьезная позиция в структуре себестоимости – земельная. После длительного перерыва Фонд имущества Петербурга возобновил торги земельными участками, но суммы сделки оказались в пять раз ниже докризисных. По данным Александра Батушанского, сейчас можно ориентироваться на цену около 5 тыс. руб. за кв. м возводимых улучшений.

Кроме того, приходится учитывать стоимость кредитных ресурсов. По словам генерального директора Setl City Василия Селиванова, сегодня 80% кредитов не гасятся, а пролонгируются, причем «с 12% докризисной ставки до 20% сегодняшних», отчего нагрузка на кв. м только увеличивается.

Директор по экономике и финансам компании «Мегалит» Алексей Плюта утверждает: «Строительство – капиталоемкий бизнес». По его расчетам, сегодня кредитная составляющая в себестоимости может достигать 20–30%.

Не менее серьезная и обязательная позиция в структуре себестоимости – инженерные коммуникации. Сегодня застройщиков заставляют оплачивать расходы за технологическое присоединение строительных объектов к инженерным сетям за один-два года до начала строительства. Но методика расчета размера этой платы, по словам Павла Горячкина, непрозрачна, и, как следствие, тарифы за подключение значительно завышены. Тем не менее еще до выхода на стройплощадку на кв. м жилья накручивается не менее 5–8 тыс. руб. (свыше 20% себестоимости). «Кроме того, инженерные сети, построенные на средства застройщиков (инвесторов и заказчиков строительства), не становятся их собственностью. Тем самым нарушается основной принцип инвестирования», – добавил господин Горячкин.

Но если затраты на приобретение земельного участка или инженерную инфраструктуру хотя бы очевидны, то затраты иного рода – непроизводственные, рассчитать заранее невозможно.

«Это платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%), платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций, это Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т. п. (до 6,5%), – перечисляет Павел Горячкин. – Данные затраты застройщиков составляют в целом от 20% до 30% себестоимости».

Александр Батушанский отмечает: «Накладные расходы компаний сильно зависят от конкретного случая, но даже в среднем 10–15% от цены продажи – это необходимый минимум, который идет на их покрытие».

Счет прибылей и убытков

Теоретически себестоимость строительства поддается снижению. Есть некоторые позиции, расходы по которым можно оптимизировать.

Но по факту снижение себестоимости, утверждает генеральный директор строительной компании «Ирбис» Геннадий Киркин, происходит, прежде всего, за счет сокращения плановой прибыли. «Практика тендеров – выбор генподрядчика, технического заказчика и т. д. – показывает, что максимальное уменьшение цены по сравнению с первоначальным предложением достигает 20%, – рассказывает господин Киркин. – Например, проводятся торги по выбору подрядчика. После «отсева» непрофессиональных сверхзавышенных оферт и столь же непрофессиональных демпинговых предложений остается пул добросовестных компаний, среди которых идет дальнейшее сравнение. Заказчик выбирает партнеров для строительства объекта, руководствуясь, как правило, основными критериями – цена, качество, сроки. Цена, разумеется, играет важную роль.

Разумного уменьшения стоимости предложения можно достичь за счет снижения плановой прибыли компании. Разумное – это до 5–10%. На большее снижение здравомыслящие компании не пойдут. Это безответственно».

По мнению господина Киркина, дальнейшее уменьшение себестоимости происходит только в ущерб качеству – за счет изменения/упрощения проектных решений, выбора более дешевых (менее дорогих) материалов, оборудования, систем. «Дальнейшее снижение «загоняет» проект в риски», – резюмирует господин Киркин.

Есть иные способы сокращения себестоимости, по крайней мере, в бюджетном строительстве. По мнению Павла Горячкина, примерно 15% можно «отжать» только за счет оптимизации нормативной базы: нормативные документы, определяющие стоимость строительства, безнадежно устарели. Сегодня они не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов. На практике строительные организации вынуждены закладывать в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки, в ряде случаев – с явно неадекватными показателями затрат. Возникает ситуация, когда государство само создает условия для завышения сметной стоимости работ. В 85% проектов, утверждает Павел Горячкин, стоимость сметы существенно завышена.

Система расчетов сегодня отягощена многочисленными поправочными коэффициентами, индексами, условиями и ограничениями заведомо субъективного характера, которые позволяют изменять результаты расчета стоимости в угоду тем или иным участникам инвестиционно-строительной деятельности. В перечне нарушений, из-за которых завышается стоимость, господин Горячкин перечислил производство работ без утвержденной документации, постоянную корректировку сметной стоимости за счет различного рода дополнительных работ, закупку материалов по заведомо завышенным ценам, завышение объемов выполненных работ, неправильное применение норм и расценок на работы по новым технологиям, когда используется импортная техника и современные материалы, завышение затрат на подготовительные работы, трудно поддающиеся проверке, оплату выполненных ранее работ по текущим (более высоким) расценкам и другие позиции, включая «откаты», смену подрядчиков на объектах и задержки в проведении конкурсов.

«Планируемые затраты в сметах не отражают реальных издержек строительного производства. В то же время без сметного обоснования и сопровождения уже технически невозможна реализация инвестиционно-строительных проектов в текущих рыночных условиях. Если срочно не принять меры по разработке и внедрению новых правил, норм и расценок для определения затрат в строительстве, стоимость реализации проектов будет и дальше необоснованно расти», – утверждает господин Горячкин.

Вячеслав Заренков полагает, что снизить себестоимость можно, если сократить объем средств, которые застройщик выплачивает городу и естественным монополиям, а также проценты по кредитам. По его мнению, в условиях кризиса государству следовало бы вместо точечного оказания помощи отдельным банкам и застройщикам субсидировать 2/3 ставки по ипотечным кредитам, а также полностью взять на себя расходы по строительству дорог и инженерной инфраструктуры.

Почем прибыль?

В структуру себестоимости необходимо закладывать еще одну позицию – маржу застройщика, без которой компания не может развиваться.

По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, в предшествующие кризису два последних года рентабельность в строительном бизнесе достигала 30%. Теперь, говорит он, «период безумных прибылей закончился».

«Самый главный фактор – потребность в развитии, – утверждает Александр Батушанский. – Очевидно, что в условиях труднодоступных, дорогих и коротких денег (даже по докризисным условиям) девелоперы вынуждены опираться на собственный денежный поток. Поэтому докризисная маржа, хоть и была «запредельной», в условиях низкого уровня эффективности управления компаний позволяла им заниматься развитием. А других компаний у нас нет!»

«Нормальная рентабельность в мировой практике – 10–15%. Сейчас рынок обеспечивает такой уровень. Нормальная рентабельность не должна превышать 10%», – уверен господин Семененко.

Роман Филимонов полагает, что сегодняшняя рентабельность в строительном бизнесе не превышает 12%, хотя многое зависит от менеджмента компании.

По словам Юрия Белышева, сегодня на строительном рынке максимальная маржа достигает 15%, а средняя оценивается в 6–7%. Вместе с тем есть компании, которые работают даже не в ноль, а в минус, продавая строящееся жилье ниже себестоимости. Скорее всего, это вынужденная мера.

Если к себестоимости прибавить маржу застройщика, получим цену продаж – 65–70 тыс. за «квадрат» с учетом всех скидок и бонусов. «Компании необходимо иметь хотя бы минимальную прибыль, чтобы развиваться, выводить на рынок новые проекты, – уверен господин Белышев. – В противном случае завтра рынок будет абсолютно пустой – и в части предложения, и в части того, кто это предложение формирует».