05.10.2009

Жилье отказывается дорожать

Несмотря на старания риэлторов и строителей разогреть рынок, жилые квадратные метры упрямо дешевеют во всех сегментах

Усилия участников жилищного рынка разогреть цены, создать легкий ажиотаж и увеличить продажи, оказались тщетны. Несмотря на многочисленные заявления о возможном оживлении рынка, квадратный метр в сентябре продемонстрировал очередное снижение в целом по всем сегментам. Темпы падения цен действительно ниже предыдущих месяцев, но отрицательная ценовая динамика пока остается трендом, констатируют специалисты.

Предложение "эконома" в зените

По данным аналитиков компании "Миан", несмотря на страшные кризисные прогнозы по вводу жилья, Москва и Московская область по итогам I полугодия ввели в эксплуатацию 1 млн 194 тыс. кв. метров и 2 млн 584 тыс. кв. метров жилья, соответственно.

Неплохо по нынешним временам. Однако сложившаяся экономическая ситуация оказала немалое влияние на стройкомплекс столичного региона. До кризиса планировалось, что объем жилищного строительства в Москве в 2009 году составит 6 млн. кв. метров, из них 3,5 тыс. кв. метров или около 60% коммерческого жилья. Но, исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а, скорее всего, на все 30%.

При этом большая доля построенных объектов будет принадлежать столичному правительству (московские власти в разгар осени заявили, что ни в коем случае не будут снижать объемы строящегося социального жилья). По данным адресной инвестиционной программы на 2009 год, власти Москвы планировали возвести и приобрести порядка 2-2,25 млн. кв. метров такого жилья.

В завершившемся сентябре в Москве, в виду приостановки реализации почти 40% строительных проектов, продолжилась тенденция сокращения объема предложения новостроек. По сравнению с августом количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2-2,5% и в настоящее время составляет около 330 объектов, что почти на 10% ниже по сравнению с началом года.

По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, предложение квартир эконом-класса в Москве составило 3,2 тыс. квартир. Предложение жилья бизнес-класса превысило 1100 объектов, а элитных квартир на продажу было выставлено 720.

На вторичном рынке, говорят эксперты DOKI, ситуация несколько иная. Предложение квартир эконом-класса увеличилось до 28,9 тыс. квартир, что на 0,4% больше августовского показателя. Предложение в бизнес-классе увеличилось на 1,8% до 9,45 тыс. квартир. Количество дорогих квартир в продаже возросло до 12,7 тыс. объектов (+0,9%).

В компании Blacwood, специализирующейся на "элитке", отмечают, что объем предложения в сентябре 2009 г. составил 1136 квартир в 35 новостройках. В целом на рынке отмечается тенденция сокращения вывода новых объектов на рынок, однако за год кризиса количество квартир в предложении наоборот выросло, говорят специалисты компании. Они связывают это с тем, что в период кризиса на рынок вышли такие крупные проекты как: ЖК "Садовые Кварталы", "4 Солнца" и "Итальянский квартал". В итоге объем предложении вырос с 719 до 1136 квартир.

В "Миане" отмечают, что структура предложения первичного жилья продолжает смещаться в сторону более дешевых сегментов. За последний квартал доля объектов эконом-класса увеличилась почти на 15%, и на сегодняшний день составляет около 65%. Кроме того, постепенно меняется география строительных площадок: снижается количество новостроек, возводимых в центральной части города и в шаговой доступности от метро. В то время как более интенсивно застраиваются удаленные от метро районы (Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар) и территории, расположенные около МКАД и за ее пределами (Очаково-Матвеевское, Мичуринский проспект, Коровинское шоссе, Южное Бутово, Кожухово, Солнцево и др.).

В Московской области ассортимент нового жилья пока еще более разнообразен: застройщики, пусть и с отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы. За последний месяц количество предлагаемых здесь новостроек увеличилось еще на 3% – до 510-515 объектов (рост по сравнению с началом года – около 30%). Однако число свободных квартир относительно августа практически не изменилось, что свидетельствует о постепенном поглощении рынком и подмосковных площадей. Основные объемы предложения сосредоточены в районах массовой застройки – мкр. "Град Московский" в п. Московский, мкр. "Красная горка" в Люберцах, ЖК "Радужный" в г. Видное). В большинстве случаев к реализации предлагаются корпуса высокой или выше средней стадии готовности.

Спрос на "эконом" подтянул реальные сделки

В "Миане" констатируют, что покупатели новостроек, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, придерживаются сценария активного поведения. Спрос на возводимое московское жилье в сентябре увеличился еще почти на 5%, в Подмосковье – сохранился на уровне августа. Таким образом, относительно начала отпускного периода, интерес к новостройкам возрос на 10-20%, по сравнению с началом года – на 25-30%.

Кроме того, наблюдаемая специалистами компании в течение последних двух месяцев положительная динамика спроса, отразилась и на количестве реальных сделок, увеличившемся по итогам сентября почти на 10%.

Дополнительным стимулирующим фактором для покупателей, считают эксперты, послужило оживление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков, реализующие собственные ипотечные программы, возобновили кредитование новостроек. Основными условиями при получении займа в настоящее время являются: залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру; высокая стадия готовности дома (не ниже 60%); первоначальный взнос 40-50%; положительное кредитное досье. Плюс ко всему многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов. Основные изменения параметров кредитования отмечены в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Дельта Кредит, ОТП-банке, Абсолют банке и ряде других.

За последние несколько месяцев окончательно определились мотивирующие факторы и сформировались новые потребительские предпочтения покупателей строящегося жилья. Наиболее востребованными в настоящее время являются квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок осуществляется в этом сегменте, в то время как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%. Более 80% покупателей в значительной степени интересует надежность застройщика.

Кроме того, если раньше, с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства дома, то сейчас до 85% покупок совершается в новостройках, сданных ГК, либо находящихся на последних стадиях готовности, когда вероятность, что дом не будет достроен, хоть и не исключена, но минимальна.

Динамику цен спасти не удалось

По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, текущая ценовая ситуация на рынке скорее может рассматриваться максимум как относительная стабилизация спроса и предложения в новых условиях при отсутствии четко определившегося ценового тренда вверх или вниз.

"Систематически снижающийся курс доллара привел сначала к полной остановке коррекции долларовых цен на недвижимость в столице, а затем и к их незначительному формальному повышению за счет пересчета курсов валют", - отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко. Так на фоне относительной стабилизации рублевых цен на квартиры в Москве, индекс стоимости жилья аналитического центра поднялся за прошедшую неделю на 0,2% или на 7 пунктов до отметки в 3.865 пунктов, указывает он.

"Соответственно, незначительное повышение долларовых индексов в условиях нестабильности курсов валют некорректно интерпретировать как реальный рост цен на недвижимость в Москве", - размышляет О.Репченко. Скорее, это реальное падение.

В "Миане" отмечают, что средняя стоимость кв. метра возводимых жилых площадей в сентябре сократилась на -1,6% и составила 151,2 тыс. руб. Там констатируют, что в меньшей степени подешевело наиболее востребованное жилье эконом-класса: на -1,4% до 108,9 тыс. руб. за кв. метр. Стоимость новостроек бизнес-класса снизилась на -1,8% (156,8 тыс. руб. за кв. метр), элитных объектов – на -2,2% (494,6 тыс. руб. за кв. метр).

С начала года цены на столичные новостройки снизились в среднем на -7,9%. По данным, публикуемых в официальных прейскурантах строительных компаний, наименьшей корректировке (-7,0%) подвергся самый стабильный элитный сегмент, в большей степени подешевели объекты массового спроса (-8,2%). Однако, если продажа объектов верхних ценовых категорий в большинстве случаев сопровождалась стимулирующими маркетинговыми мероприятиями и дисконтными предложениями, размер которых мог достигать 25-30% от первоначально заявленной стоимости, то цены реальных сделок с новостройками эконом-класса в значительно большей степени соответствовали ценам предложений – предлагаемые в отдельных случаях скидки составляли не более 5-10%.

Видят реальное снижение цен и специалисты DOKI. По их данным, новостройки эконом-класса в сентябре стоили в среднем $3469 за кв. метр, что на 0,3% меньше по сравнению с августом. В бизнес-классе кв. метр на первичном рынке стоил в среднем $5848 (-0,2%). Элитные новостройки подешевели в сентябре на 1,6% до $14899 за кв. метр.

Средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке Москвы, отмечают в DOKI, в эконом-классе составила по итогам сентября $3567, по отношению к августу «квадрат» подешевел на 0,8%. В бизнес-классе метр остановился на отметке в $6249, снижение за месяц достигло 0,4%. Элитные квартиры подешевели в сентябре до $12677 (-0,6%).

Кстати, в Blackwood уверяют, что за год кризиса квартиры в элитных новостройках Москвы подешевели на 19%.

По данным департамента консалтинга этой компании, за год элитные новостройки Москве подешевели на 19% в долларах и на 3,5% в рублях. В сентябре средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16 600 за кв. метр, рублевая – 499,7 тыс. руб. за кв. метр. По итогам сентября долларовые цены выросли на 1,8%, рублевые в свою очередь снизились на 3% (яркий пример словам О. Репченко).

«Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет», - уверены специалисты Blackwood.

В «Миане» говорят, что в Подмосковье средняя стоимость кв. метра новостроек в сентябре сохранилась на уровне предыдущего месяца – 69,4 тыс. руб. за кв.метр. Диапазон цен в 5-км кольце (городах-спутниках) составил от 71,9 тыс. руб. за кв. метр в Люберцах до 107,6 тыс. руб. за кв. метр в Красногорске.

По сравнению с началом года возводимое в области жилье в среднем подешевело на -6,5%. Ценовая корректировка была присуща подмосковному рынку во всех территориальных секторах, но наиболее заметно коснулась районов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост.

Рынок могут спасти городские власти

В "Миане" эксперты уверяют, что в краткосрочной перспективе объемы строящегося и выводимого на рынок жилья еще более минимизируются, следствием чего, очевидно, станет дефицит предложения новостроек на всех стадиях готовности.

Рынок ипотечного кредитования, стимулируемый правительственными мерами, будет постепенно, хоть и низкими темпами, восстанавливаться. Это приведет к увеличению аудитории потенциальных покупателей возводимого жилья и еще более ускорит процесс поглощения рынком оставшихся объемов.

Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне, отмечают специалисты. В то же время они не исключают, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.

Что касается перспектив на более длительные периоды, в Москве имеется некоторое количество площадок, потенциально пригодных для возведения жилых объектов. Это районы ветхого жилья и территории под выводимыми промышленными комплексами. На эти участки, как заявил на недавней пресс-конференции первый замруководителя столичного стройкомплекса Владимир Хайкин, у правительства Москвы большие виды в отношении застройки их комфортным жильем вместо некомфортного. Речь идет более чем о 200-х кварталах, по 35-ти из которых работа ведется.

При этом в большинстве случаев речь идет об участках, удаленных от метро, расположенных в непрестижных районах, либо соседствующих с производственно-складскими объектами, коммунальной инфраструктурой и крупными магистралями, то есть, по большому счету, пригодных только для строительства жилья нижних ценовых категорий.

Однако в виду значительной доли так называемых административных расходов для застройщиков возведение объектов эконом-класса на территории Москвы, по меньшей мере, невыгодно. С другой стороны, спрос, заметно сместившийся в сторону более дешевого жилья, свидетельствует о низкой перспективности проектов категории бизнес и выше.

Таким образом, восстановление рынка новостроек представляется экспертам возможным только в случае привлечения правительственного ресурса, то есть, если мэрия Москвы, например, будет выделять земли под застройку на определенных льготных условиях, либо возьмет на себя часть затрат по обустройству внешних инженерных сетей.