23.10.2009
Рынок недвижимости может ожить в 2010 году
Для этого необходима помощь государства, считают эксперты
В первых числах октября прошел X Ежегодный межрегиональный форум риэлторов, организованный Московской ассоциацией риэлторов (МАР). На этот раз форум был назван «Рынок недвижимости: перезагрузка», что не удивительно. 12 последних месяцев внесли существенные коррективы в условия существования участников рынка недвижимости. И в новых условиях нужно играть по новым правилам. Однако правила игры на рынке, как известно, во многом устанавливает государство. К нему сейчас и обращено множество взоров. Не обошел его вниманием и форум риэлторов, на котором было предложено множество новых рецептов и инструментов, которые могли бы способствовать оживлению рынка. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, если большую часть эти предложений удастся воплотить на практике, то вполне возможно полное восстановление активности и объемов продаж в недвижимости уже в 2010 году.
В частности, в выступлении вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева прозвучала мыль о том, что активизация госслужащих может сыграть ключевую роль при возрождении рынка недвижимости. Так, на уровне правительства России, по его словам, было принято решение о выделении госслужащим субсидий на покупку квартир в пределах 20 млн руб. Схожий инструмент стали применять и госкомпании, о чем аналитический центр www.irn.ru писал в заметке «Госкомпании спасут девелоперов».
Кроме того, Константин Апрелев отметил тенденцию местных властей перегружать на девелоперов функции по обеспечению жилья всей инфраструктурой как инженерной, так и социальной, что сыграло негативную роль в истории становления и развития российского рынка недвижимости. По его мнению, в том числе и поэтому цены на жилье росли столь баснословными темпами. И сложивший после падения цен на недвижимость экономический фон уже не позволяет работать по прежним схемам.
Но, по мнению аналитического центра www.irn.ru, проблема в том, что для строительства инфраструктуры нужна заинтересованность, а ее у российских чиновников, нередко, нет. Да и, вряд ли, когда-нибудь на месте чиновника будут сидеть доброхоты. Что, в общем-то, даже неплохо. Как известно, «благими намерениями выстлана дорога в ад». И как показывает опыт множества революций, эта пословица права на все 100%. Революции делали именно доброхоты. Они хотели как лучше. А получалось, как всегда. Поэтому надо создать такую ситуацию, чтобы чиновнику было выгодно строить инфраструктуру самостоятельно. Этому может способствовать создание отдельной госкомпании или ряда региональных компаний, которые будут заниматься подготовкой земли под строительство, а затем продавать уже подготовленные участки девелоперам.
При этом работа госчиновников в новых условиях также существенно осложнилась. В период роста цен на недвижимость покупатель всего боялся и общался только с риэлторами известных брендов. А после падения спроса на рынке недвижимости у потребителей появилось чувство уверенности, что все риэлторы им обязаны и будут с ними работать только честно. На этом фоне активизировалось большое количество мошенников. И попадают на их удочку не только простые граждане, но и представители госструктур. И в этом, по мысли представителей коллегии адвокатов «А.Еким и партнеры», есть определенная вина риэлторов, так как они не популяризуют свои услуги среди госслужащих. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, порядка в данном вопросе было бы больше, если бы государство активизировало решение вопроса о кодификации саморегулируемых организаций (СРО). Однако решение вопроса о проведении через Госдуму закона «О саморегулируемых организаций» тянется уже несколько лет.
При этом падение спроса происходит не только на рынке недвижимости, но и во всех сферах российской экономики. Это приводит к снижению доходов большинства предприятий, и, как следствие, к снижению уровня налоговых выплат в бюджет. В итоге, впервые за многие годы российский бюджет снова стал дефицитным. И на этом фоне неудивительна активизация налоговых органов, которые обратили свое внимание на рынок недвижимости. Федеральная налоговая служба (ФНС) стала привлекать участников сделок с недвижимостью, официально прошедших по ценам до 1 млн руб., за уклонение от уплаты налогов. Проблема в том, что продажа квартиры требует уплаты налога на доходы физлиц в размере 13% от суммы сделки, но если сделка официально заключена на сумму в пределах 1 млн руб., то продавец от налога освобождается. Понятно, что ни один объект недвижимости в Москве сейчас не стоит дешевле 1 млн. руб. Между тем, порядка 80% сделок в Москве официально заключаются по ценам до 1 млн. рублей.
Если раньше налоговики закрывали на это глаза, то в условиях «съежившейся» налогооблагаемой базы они готовы изыскивать налоговые недоимки из всех «сусеков». Делается это, по словам начальника Отдела продаж и развития банка «Ажур Аудит» Александра Немыкина, путем анализа данных о банковских переводах, которые банки им обязаны предоставлять при официальном запросе. В итоге, налоговые органы получают доступ к информации о том, по какой цене реально проходили сделки с недвижимостью. Стоит отметить, что срок давности по таким сделкам составляет 3 года, то есть налоговики вполне могут привлечь всех участников сделок с недвижимостью, которые были заключены с 2006 года по настоящее время. И привлечь не только продавцов, но и покупателей – в качестве соучастников.
При этом в настоящий момент, учитывая существенно снизившиеся доходы потребителей, у них так же снизилось и желание платить налоги. Так что инициатива представителей ФНС, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, может еще больше охладить рынок недвижимости и без того находящийся в «замороженном» состоянии. В других же странах государство, по словам управляющего директора Международного ипотечного клуба (МИК) Алексея Теребкова, напротив поддерживает рынок недвижимости и делает все, чтобы он оставался как можно более стабильным и прогнозируемым. Так, во Франции государство до наступления мирового финансового кризиса активно поддерживало покупателей недвижимости, а после его наступления стало активно поддерживать продавцов. В итоге, цены на жилую недвижимость во Франции остаются уже много лет подряд примерно стабильными, однако это не означает, что рынок недвижимости мертв. Он гораздо более жив, чем стабилизировавшийся в последние месяцы рынок жилья в России. Главный показатель активной рыночной динамики – уровень спроса – остается вполне стабильным и стабильно превышает по количеству сделок уровень российского рынка.
Другой значимой проблемой остается практически полное отсутствие банковских кредитов для строительных организаций. Государство еще в конце прошлого года «накачало» госбанки суммами, измеряющимися в десятках миллиардов долларов, для кредитования промышленности и, в том числе, девелоперов. Но эти деньги так до сих пор до девелоперов не дошли. Государство предоставляет некоторым девелоперам помощь только в том случае, если им уже грозит банкротство. В остальных случаях девелоперам до недавнего времени приходилось довольствоваться «голодным пайком». И вот, наконец, «показался свет в конце туннеля».
По словам заместителя генерального директора Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Евгения Чепенко, в ближайшее время может появиться законопроект, который позволит АИЖК внедрить программу сотрудничества с банками для активизации кредитования ими строительных организаций. АИЖК уже разрабатывает эту программу. Но, конечно, только этой программой решить проблему «разморозки» российского рынка недвижимости нельзя. При прочих равных он может возрождаться еще 2-3 года, как это было после кризиса 1998 года. Но если государство и бизнес объединят свои усилия, то, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вполне возможно, что российский рынок жилья оживет уже в 2010 году.
