20.01.2010

Кризис сделал жилье на полтора года доступнее

2009 год, недавно благополучно закончившийся, оптимисты называли «годом покупателя». На первый взгляд, было за что: рынок сотрясали акции неслыханной щедрости, бродили слухи о сделках с огромными дисконтами, продавцы жилья вдруг в одночасье сделались уступчивыми, а не говорили: «Бери, пока дают». Но сделал ли 2009 год жилье по-настоящему доступным?

Доступность жилья давно стала предметом серьезных исследований, и для вычисления индексов доступности составляются формулы и графики.

Но в общем и целом доступность жилья – это усредненный показатель, рассчитываемый из доходов семьи и текущей рыночной стоимости 1 квадратного метра. По определению, данному фондом «Институт экономики города», индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами. Начиная с 2003 года при расчете квартальных значений индекса доступности жилья годовой доход домохозяйства определяется на основе средних за соответствующий квартал доходов.

Мы рассмотрим как «классическую», данную в этом определении, доступность жилья, так и доступность ипотечных кредитов. Ведь ипотека пусть и не массовый, но все же инструмент, позволяющий приобрести жилье семьям с соответствующим уровнем дохода. Правда, как отмечает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин, в 2009 году ситуация на рынке жилья сложилась уникальная: за счет имеющихся накоплений у граждан квартиры стали доступнее, учитывая понижение цены, а вот кредитная доступность жилья снизилась из-за политики банков.

Радостные тенденции

Большинство опрошенных «Собственником» экспертов рынка недвижимости отметили снижение стоимости 1 кв. м жилья в Москве и Подмосковье. По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость жилья по городу сегодня составляет $4600 (в 2008 году – $5400). Схожие цифры у аналитиков ГК «Пионер»: весной 2008 года средняя стоимость метра жилья экономкласса составляла $5500, весной-2009 – $4500, а к концу 2009-го – около $4200. «То есть в долларах можно говорить в среднем о 20-25% падении. Но правильнее было бы вести расчеты все-таки в рублях», – считает руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер» Ирина Романова. Такие расчеты произвели и в «МИАН» – в рублях тоже очевидно удешевление жилья разных типов, причем и на первичном, и на вторичном рынках.

Радостную глазу потенциального покупателя картину дополняет еще и тот факт, что сократилась доля инвестиционных покупок. То есть перекупщиков, спекулирующих жильем, стало намного меньше. «По нашим оценкам, количество инвестиционных покупок снизилось с 35% до 15%», – говорит директор по маркетингу и PR «НДВ-Недвижимости» Ирина Наумова.

«Инвесторов интересуют проекты на начальной стадии с минимальным входным билетом. Доля таких проектов в общем объеме была мала еще в начале 2008 года, а сейчас их считанные единицы», – объясняет тенденцию руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель» Ольга Гусева.

В число этих считанных единиц попали новостройки в микрорайоне Марфино. По словам Александра Пыпина, покупатели, приобретшие здесь квартиры за 70-90 тыс. руб. за кв. м весной-летом 2009 года, сейчас продают их по 100-130 тыс. руб. за кв. м.

А покупатель кто?

Итак, как видим, «квадрат» столичного жилья все-таки подешевел. Но стал ли он доступней среднестатистическому москвичу? И кто сегодня является покупателем жилья в Москве?

Подавляющее большинство покупателей (60-75%) – сами москвичи. Около 15% – из Подмосковья. Остается небольшая доля покупателей из-за рубежа, в том числе из стран СНГ. Свыше 60% покупателей – семейные люди, в 90% случаев с детьми, а 35% из них имеют более одного ребенка. Средний возраст приобретающих квартиру – 30-40 лет.

Как отметили аналитики «МИАН», 65% покупателей – менеджеры среднего звена, а каждый пятый имеет свой бизнес или занимает высокую должность в крупной компании.

По данным аналитической службы компании «Квартал», среди покупателей квартир в элитных домах и домах бизнес-класса почти 19% работают в сфере торговли, более 17% – в финансовой сфере, 15% заняты в производственных отраслях, а чуть меньше 13% характеризуют свою деятельность как управление.

GED Analytics также отмечает, что в 2009 году среди покупателей жилья стало больше сотрудников государственных и бюджетных организаций.

Естественно, в сферах маркетинга, финансов, управления зарплаты выше среднестатистических. В целом же средняя зарплата по Москве за год изменилась не сильно: в 2008 году она составляла 29 209 руб., в 2009 году – чуть больше 31 тыс. руб. При этом работникам бюджетной сферы зарплату проиндексировали, и к концу 2009 года в Москве она в среднем составила 33 тыс. руб.

Согласно исследованиям портала SuperJob, самый широкий диапазон зарплат среди рабочих специальностей (автослесари, монтажники, строители, печатники и пр.) – от 18 до 80 тыс.! Директора по маркетингу зарабатывают в среднем 70 тыс. в месяц, директора по развитию – 100 тыс. Финансовые и коммерческие директора – 120 тыс., экономисты – 30 тыс. руб. Зарплаты топ-менеджеров практически не имеют предела и трудно исчисляемы, кроме того, им выплачиваются различные бонусы.

На полтора года доступнее

Итак, вычислим среднюю стоимость новой 54-метровой квартиры в 2008 и 2009 году (воспользуемся рублевыми данными «МИАН»).

2008 год. Средняя стоимость 1 кв. м по Москве – 154 100 руб. Итоговая стоимость объекта – 8 321 400 руб.

2009 год. Средняя стоимость 1 кв. м по Москве – 145 163 руб. (на 5,8% ниже, чем в предыдущем году). Итоговая стоимость объекта – 7 838 802 руб.

Доход домохозяйства в 2008 году: 29 209 * 2 (два работающих члена семьи) * 12 (год) = 701 016 руб. Доход домохозяйства в 2009 году: 31 000*2*12 = 744 тыс. руб.

Индекс доступности жилья в 2008 году: 8 321 400/ 701 016 = 11,8 года. В 2009 году: 7 838 802 /744 000 = 10,5 года.

Жилье стало доступнее почти «на полтора года». То есть копить деньги средней московской семье сейчас нужно на 1 год и 3 месяца меньше, чем до кризиса. Это, конечно, без учета того, что кризис рано или поздно закончится, и цены на жилье снова вырастут. И, что немаловажно, без учета того, что все эти годы копящей семье придется брать деньги на жизнь из какого-то третьего источника, ведь зарплаты до копейки откладываются на квартиру.