31.12.2009
Год 2009: все, что ни случается, к лучшему
Год, начавшийся с ожидания катастрофы, заканчивается куда более оптимистично. Оказалось, что он принес много хорошего на рынок – того, чего все так бесполезно добивались предыдущие годы. Другой вопрос, пойдут ли эти изменения впрок… Итак, семь хороших для потребителя изменений рынка недвижимости.
Первое: цены на жилье куда приятнее
Стоимость жилья в Москве стала похожа на ценники в других европейских столицах. Надо заметить, что в Европе такого резкого падения не произошло, а в Москве долларовые цены снизились на 30-50% в зависимости от сегмента. В Москве средняя цена на «вторичку» приблизилась к $4 тыс. за кв. м, а новостройку было реально купить по цене ниже 100 тыс. руб. Жилье определенно стало дешевле, и причины этого раскрыл «Собственнику» один из застройщиков. Но в 2010 году московские власти собираются строить жилье по 40 тыс. руб., а федеральные – по радикально низкой цене 25-30 тыс. руб., и никому это не кажется фантастикой. Ценовой регресс налицо, но потребители ему рады.
Второе: рынок заметил покупателя
Наконец-то застройщики и риелторские агентства обнаружили, что главный на рынке – покупатель. Именно он приносит деньги, благодаря которым этот рынок и функционирует. Сколько было сломано копий на тему того, кто главный потребитель риелторских услуг, и все предыдущие годы получалось, что это продавец квартиры – товара, который был дефицитом. Сегодня все куда ближе к учебникам экономики, а те девелоперы, которые учли потребности покупателя и сделали квартиры дешевле, меньше по площади, провели в них нормальный ремонт, оказались в фаворе. Вот это последствие кризиса заставляет пожелать, чтобы он продолжался еще года три: глядишь, навыки закрепятся у всех профессионалов.
Третье: аренда спустилась к людям
Как цена аренды квартиры может быть 30 тыс. руб. при средней зарплате по городу в 27 тыс. руб.? Парадокс разрешен в этом году. Зарплата потихоньку росла и к концу года составила почти 32 тыс. руб., а средняя стоимость найма однокомнатной квартиры к концу года – 25 510 руб. Это примерно 80% от средней столичной зарплаты. Конечно, совсем нормальной такую ситуацию все еще трудно назвать: согласно общемировой практике, цена аренды квартиры должна составлять не более 70% от среднего дохода населения любого города. Другое изменение в аренде — властями активно обсуждается вопрос о том, что рынку не хватает социальной аренды. Прогресс в данной сфере налицо.
Четвертое: власть и недвижимость – перезапуск отношений
Власти всех уровней пересматривают взгляды на рынок недвижимости. Политика эта весьма противоречива, определенно одна рука не знает, что делает другая. Речь даже не о попытках в очередной раз взять налоги с тех, кто сдает квартиры, и даже не о пресловутых кредитах поддержки системообразующим строительным предприятиям. Речь о том, что вдруг даже власти стало понятно, что на ипотеке клином свет не сошелся и ее развитие может привести к кризису почище американского. Активно обсуждалась необходимость ввести некую ограниченную по времени социальную аренду, чтобы «не дарить гражданам жилье», приняты решения о государственно-частных партнерствах и много решений в сфере малоэтажного жилья. Еще одно изменение: власти оказались более заинтересованы в строителях, и теперь многие бюрократические препоны преодолеваются куда легче. Некоторые застройщики, начавшие проекты в этом году, даже говорят по секрету, что обходятся без взяток.
Пятое: малоэтажное жилье «выстрелило»
Оно в этом году составило более половины от всего построенного объема. В следующем году эта доля будет откровенно больше — цикл запуска стройки и самого строительства куда короче. И пусть упали объемы строительства, но упали ведь они не так радикально. После того как было принято решение о возможности переселять очередников в частные дома из ветхого жилья, а государство объявило, что будет субсидировать строительство всех коммуникаций в поселках, дело сдвинулось с мертвой точки. В конце года было анонсировано много поселков, останется наблюдать, как наша жизнь в 2010 году становится более загородной и похожей на европейские поселения.
Шестое: коммерческой недвижимости в России хватит на всех
Многие офисные здания и торговые центры называются «Сдается» и «Аренда». Найти офис стало проще, хотя заявлять о том, что легко, не приходится. Ценовое проседание тоже значительное, и бизнесу, который выжил, стало легче нести бремя аренды. Но главное изменение: вдруг стало понятно, что Москве больше не надо срочно строить еще пару-тройку миллионов метров. А это значит, что центр столицы будет менее подвержен нашествию новых офисных зданий, и наконец перестанут строить эти торговые центры с двумя арками в нем же вместо нормальной дороги.
Седьмое: строители остались без присмотра государства
Весь год строители обсуждали новую систему работы – без лицензий. Эта система в теории была хороша, однако при подробном рассмотрении новых СРО оказывается, что возглавили их те же чиновники, что ранее работали в госучреждениях данной сферы, а взносы высоки, а кто и что будет контролировать — непонятно. К чему это приведет, увидим ли мы длинные очереди вступающих туда и как СРО будут решать проблемы обманутых дольщиков, если таковые объявятся на новых объектах, мы посмотрим в будущем году. Пока это изменение кажется самым непонятным.
Но в целом надо отметить, что году Быка удалось то, что казалось невозможным пару лет назад. Давайте пожелаем себе, чтобы год Тигра тоже сработал на прозрачность и нормальность рынка недвижимости в России.
С Новым годом!
