13.01.2010

Коммерческая недвижимость в 2010 г. подорожает на 10-15%

2010 год будет годом арендатора и покупателя, девелоперам придется драться за клиента, а многие объекты по-прежнему будут пустовать. Цены едва ли вырастут больше чем на 10-15%. Таковы прогнозы аналитиков рынка недвижимости, опрошенных «Ведомостями».

Офисная недвижимость: в бой идут особняки

В 2010 г. арендаторы и покупатели будут, как и в 2009 г., диктовать свои условия. «Главный тренд — повышение профессионализма игроков рынка недвижимости, роста качества услуг, борьба за арендатора», считает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. Эта борьба подвигнет арендодателей на улучшение дизайн-проектов, качества и профессионализма управляющих компаний, а также общего комфорта зданий, полагает эксперт.

Арендные ставки на офисы достигли пика в начале 2008 г., а в разгар кризиса рухнули на 50% — до $ 623 за кв.м площадей класса А в год и до $ 423 за кв. метр площадей класса В, отмечается в отчете Credit Suisse. В 2009 г. спрос на офисные помещения существенно сократился и перераспределился, объем вакантного предложения продолжает расти, ставки снизились в среднем на 35-40%, рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «Тем не менее, однозначно сказать, что офисы сегодня никому не нужны, нельзя. Сегодня мы наблюдаем рост деловой активности и спроса на офисную недвижимость, вызванный существенным снижением ценовых показателей предложения и приближения их к ожиданиям арендаторов и покупателей», — отмечает Ковалев.

В 2010 г. докризисному уровню расценки не вернутся, рост ставок будет умеренным, не более 10-15% в год, сходятся во мнении опрошенные «эксперты Ведомостями». Сильнее всего поднимутся ставки аренды офисов класса А — с нынешних $ 600-620 за кв. м до $700 за кв. м.

Выгодным делом в 2010 г. будет продажа особняков: цены вырастут на 10-15%, прогнозирует Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Цена квадратного метра в них достигнет $ 3000-10 000 за кв.м в зависимости от качества объекта, в сегменте офисных зданий класса А и В цена продажи объекта целиком останется на уровне 2009 г. и составит $ 3000-5500 за кв.м. и $ 2500-45000 за кв.м. соответственно.

По словам Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG, одна из кризисных тенденций — приобретение особняков в собственность «под себя» с целью дальнейшего переоборудования под жилье.

Торговая недвижимость: на фронте без перемен?

Расценки на торговую недвижимость не сдвинутся с места, считает Юлия Дальнова директор торговой недвижимости Knight Frank. Свободных торговых площадей будет достаточно, ведь ввод новых объектов продолжается. Но и спрос растет, так как на рынок выходят новые сети — как российские, так и международные. По оценке Дальновой, в первом полугодии 2010 г. ставки аренды останутся на уровне 50-300 $ / м2/год для якорных арендаторов и 400-3000 $/м2/год — для операторов галереи торгового центра. Ситуация во второй половине 2010 г. будет зависеть от общих макроэкономических условий.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости стоимость квадратного метра в крупных торговых центрах также останется на прежнем уровне и составит $1300-3500, утверждает Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. В помещениях стрит-ритейла ставки вырастут на 5-10% и составят $ 7000-17000 за кв.м в ЦАО, $2500-7500 в остальных районах. Ставки аренды торговых центров: топовые проекты — в районе $ 2000-4000 за кв.м, обычные торговые центры — $450-1700, в зависимости от размера. Ставки аренды на небольшие помещения стрит-ритейла (до 150 метров) в ЦАО составят от $1200 до $ 4000, на помещения среднего формата (150-350 метров) — $700-1600 за кв.м, крупного формата (от 350 метров и выше) — $ 550-1200 за кв.м

Складская недвижимость

В 2010 г. арендные ставки в качественных складских проектах сохранятся на уровне конца 2009 г., а именно: Класс А — $ 110 за кв. м в год, а класс В — $ 90 за кв. м в год.

По итогам 2009 г. прирост складских помещений, по оценкам Knight Frank, составил 600 000 кв. м вместо заявленных 2 млн кв. м, в 2010 г. на рынке Московской области ожидается ввод в эксплуатацию 270 000 кв. м качественных складских помещений. Падение ввода новых складских помещений может привести к дефициту качественных складских проектов и к положительной ценовой коррекции арендных ставок, начиная с III квартала 2010 г., утверждают аналитики Knight Frank.

По словам Юрия Тараненко, снижения арендных платежей в 2010 г. не планируется, более того, не исключено, что этот показатель будет демонстрировать уверенный рост и в среднем за год может увеличиться на 10-12%. «Что касается стоимости квадратного метра складской недвижимости, то в начале 2010 г. Она вряд ли увеличится. По нашему мнению, цена квадратного метра на мне квартал 2010 г. Составит примерно 35-40 000 руб.»,- отмечает он.

В целом по рынку коммерческой недвижимости по итогам 2010 г. сможем наблюдать незначительный рост, прогнозирует Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. На рынке купли-продажи рост цен к концу года может составить в среднем 10-15%, максимум 20% в лидирующих сегментах. На рынке аренды — на уровне тех же 10-15%. По словам, Владимира Пантюшина,директора по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSall, уже сегодня наблюдается четкая сегментация, и предпочтение арендаторов сместилось к активам наилучшего качества, поэтому арендные ставки в премиальном сегменте, вероятно, вырастут к концу следующего года, хотя и умеренно.

Прогноз аналитиков коммерческой недвижимости: умеренный рост в 10-15% в принципе закономерен, после падения цен и арендных ставок осенью 2008г., к концу 2009г. стала наблюдаться стабилизация во всех сегментах коммерческой недвижимости.