19.01.2010
«Замороженные» стройки: есть ли угроза дефицита и нового витка цен?
Всем, наверное, известно, что в минувшем 2009 году часть «новостроечных» жилых проектов была приостановлена. Спроса не было, банки бизнес не кредитовали, и застройщики этих проектов, как говорится «заняли выжидательную позицию». Ситуация, конечно, не из приятных. Поэтому и неудивительно появление «версии» о том, что первичному рынку жилья грозит дефицит предложения. И соответственно – рост цен…
Впрочем, пессимистический настрой разделяют не все участники рынка. По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», дефицита предложения на первичном рынке Москвы не предвидится. «Что же касается новых строек то, думаю, свято место пусто не бывает: в Москве будут строить, если не одни компании, так другие», - заявил эксперт журналу Metrinfo.Ru.
Аналитик считает, что строить в Москве по-прежнему выгодно. Если оглянуться назад, то мы вспомним, что раньше застройщики строили и успешно продавали жилье и по $400, и по $800 за метр. Потом были времена сверхприбыли, когда компании, начиная проект, ориентировались на то, что цена продажи квадратного метра будет $2 тыс., и из этого расчета выстраивали доходность. Но рынок был на подъеме, и вместо $2 тыс. им удавалось продать квадратный метр за $4 тыс. Получалось, что по $2 тыс. с каждого метра рынок им дарил!
Сегодня в невыгодной ситуации оказались те проекты, которые начаты до кризиса и затраты на их строительство (приобретение земельных участков, услуги поставщиков и подрядчиков) производились по докризисным ценам. Продавать же эти объекты придется по послекризисным ценам.
Зато все новые проекты, по мнению Олега Репченко, окажутся в выигрыше. Прежде всего, потому, что площадки под строительство можно сейчас получить на очень выгодных условиях, ведь земля, как сырье, потеряла в цене больше всего. Именно за московскую землю до кризиса строители платили много денег, и это сразу вздувало себестоимость строительства. Сейчас в новые проекты застройщик входит по другим, уменьшенным затратам. Но рентабельность получится нормальной даже в условиях упавших цен на жилье. Более того, новые проекты будут активно конкурировать со старыми, «подвисшими» проектами.
«Важно отметить, что дефицит возникает тогда, когда покупателей больше чем самого товара, - говорит аналитик. - Но кризис привел к тому, что платежеспособный спрос упал сильнее, чем предложение. Он сократился в 3-5 раз, а предложение может уменьшиться за счет «замороженных» строек всего на 10-15-20%. Сейчас на одного покупателя квартир приходится больше чем до кризиса. Поэтому панические настроения по поводу грядущего дефицита не имеют никакого весомого основания. Распуская подобные слухи, скорее всего, застройщики хотят простимулировать спрос».
Дефицита не будет, утверждает Олег Репченко, еще и потому, что в последний год на рынке были низкие темпы продаж, и все построенное продать не удалось. Немало жилья придерживалось застройщиками и инвесторами в надежде на то, что начнется рост цен, а так как этого не происходит, застройщики постепенно возвращают «спрятанные» объемы на рынок.
Как вы увидите из дальнейшего текста, большинство участников рынка считают, что темпы строительства жилья в 2010 году в Москве возрастут. Однако проблемы девелоперов автоматически не решатся, мягко говоря, им придется много работать. О том, кто из застройщиков сможет побороть трудности, а кому и в новом году не удастся возобновить строительство и почему, - журналу Metrinfo.ru рассказывают представители компаний.
